【入門】不動産投資は利回りと費用がキモ！
不動産投資の利回りがよくわかんないんだけど・・・
不動産投資の利回りと費用
利回りの変動する要因は、主に必要となる費用次第です。 不動産投資の利回りについて確認していきます。
利回り = 収入 ÷ 投資金額
基本はすべてこの式を使います。
不動産投資の利回り
不動産投資の利回りとは、投資した金額における収益の割合を１年単位で表した数字です。
利回りの種類
- 想定利回り
- 表面利回り
- 実質利回り
1. 想定利回り
想定利回りは、１年間を通して満室だったと想定（予想）した家賃収入で、空室割合やランニングコストを考えずに計算します。
想定利回り ＝ １年間の満室状態での家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100
（例）一部屋５万円、総戸数８戸のマンションの場合
満室想定年間家賃収入＝家賃５万円×総戸数８戸×12ヶ月＝480万円
購入価格5000万円の場合は、480万円÷5000万円＝9.6％（想定利回り）
2. 表面利回り（グロス利回り）
空室割合やランニングコストを含めて算出する場合は、空室割合や費用を考慮した年間の家賃収入を不動産の購入価格（投資額）で割り、より現実的な数字に近づく表面利回りで計算します。
表面利回り ＝ １年間の家賃収入 ÷ 不動産の購入価格 × 100
（例）一部屋５万円、総戸数８戸のマンションで現状入居者が６戸（２戸空室）の場合
年間家賃収入＝家賃５万円×入居中６戸×12ヶ月＝360万円
購入価格5000万円の場合は、360万円÷5000万円＝7.2％（表面利回り）
業者によっては、表面利回りと提示しつつも、なぜか満室予想家賃で計算する業者もあります。この点については、投資家が注意するしかありません。
表面利回りは物件の価値を大雑把に知るには便利な計算です。 しかし、物件の収益性を正確に評価することに向きません。
3. 実質利回り（ネット利回り）
先ほどの表面利回り（グロス利回り）で計算された数字は参考程度にとどめておきます。 より現実的な数字を出す場合は、実質利回りで計算します。
実質利回りでは、年間賃料収入から固定資産税・火災保険料・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・不動産会社へ支払う費用などの年間支出を引いた実際のコストを算出し、不動産の購入価格で割り算して求めます。
実質利回り ＝ （１年間の満室家賃収入 － １年間の維持管理経費） ÷ （不動産の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費） × 100
（例）一部屋５万円、総戸数８戸のマンションで現状入居者が６戸（２戸空室）の場合
年間家賃収入＝家賃５万円×入居中６戸×12ヶ月＝360万円
さらに、年間支出が60万円必要、
購入価格5000万円の場合は、（360万円－60万円）万円÷5000万円＝6.0％（実質利回り）
不動産投資で得られる最終的な収益は、家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。 より正確な利回りの確認には、諸経費分の支出を差し引いた「実質利回りを」見るべきです。
不動産投資の初期費用
不動産投資を始める場合にも初期費用が必要です。
初期費用
- 投資物件の購入費
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料
- 手数料
- 管理委託費
- 通信費や接待交際費などその他
- 集客の広告費用
不動産投資物件の購入費は、エリアや面積、築年数などの諸条件次第で違ってきます。
投資物件を賃貸して得られる受取利子・配当（インカムゲイン）も、条件が違えば家賃も違うのが普通ですので、当然違うと考えられます。
不動産投資のランニングコスト
不動産投資を続ける場合、ランニングコスト（継続して必要となる費用）がかかります。
ランニングコスト
- ローン返済費
- 減価償却費
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料
- 維持管理費・修繕積立金
- 管理委託費
- 代行手数料など
不動産投資の経費にできる費用
基本的に、不動産投資をして支払った費用は経費にすることができます。
経費にできる費用
経費にできない費用
- ローン返済費
不動産投資はどう始める？
不動産投資の始め方は、難しくありません。 投資に向きそうな良い不動産投資物件を探して、購入して、運用するという三拍子です。
不動産投資の始める際のポイント
- 不動産投資物件を探して選ぶ
- ローンを組んで投資物件を購入する
不動産投資物件選び、その探し方
不動産投資物件の選ぶ際は、以下の視点を持つことが基本です。
- 物件の利便性が良い
- 管理・メンテナンスがしっかりしている
- 設備や仕様（新しい方がオススメ）
- 物件のあるエリアの地価の高さ（高い方がオススメ）
- 入居者目線で物件をチェック
【探し方Ⅰ】インターネットによる検索
昔とは違い、インターネットで賃貸物件や分譲物件など、自分のための住宅や投資物件を探すことが可能になっています。
【探し方Ⅱ】不動産会社を通して探す
昔ながらの不動産会社（不動産屋さん）で物件を探す方法も、有力な方法です。
不動産会社は原則として、売主と買主を仲介しているだけですので、不動産屋さんが売ってくれるというような発想をしないように注意してください。
なお、不動産会社が所有している物件を販売することも、もちろんありますので、この場合は、不動産会社が売主になります。
仲介者（不動産会社など）には、仲介手数料を支払う必要があります。
購入した物件になんらかの欠陥があった時は、売主は瑕疵(かし)担保責任3を負う制度があります。
不動産会社を仲介者として、不動産購入をする場合、瑕疵担保責任を負う期間を（数か月ほどの）短く特約で定めていることがあります。 この場合、数か月以内に欠陥を見つけられなかった場合は、売主の責任を追求することができません。
一方、不動産会社から直接購入する場合（つまり不動産会社所有の不動産を買う場合）は、最低２年間は不動産会社は責任を免れることができません。
もし、安心して不動産を購入したいのであれば、個人から購入する（不動産会社を仲介して購入する場合も含む）より、不動産会社所有の物件を購入する方が安心ということになります。
【探し方Ⅲ】競売物件から探す
競売とは、支払い不能などの理由で金融機関などの債権者が債権回収のために、裁判所を通じてオークション形式で売却を行うことです。
不動産投資ローン利用の基礎知識
不動産投資ローンを組むにはまず書類を準備することから始めます。
不動産投資に必要な書類
- 登記簿謄本
- 物件概要書
- 物件情報の書類（公図・住宅地図・販売図面・建物図面・物件写真）
- キャッシュフロー試算表
- 物件取得関連費用概算表
- 固定資産税評価証明書
- 取引事例
- 源泉徴収票・確定申告書
書類を用意して、金融機関（信用金庫や銀行など）に提出します。 特に不備などなければ、金融機関の審査が開始します。 審査には普通、数週間は必要です。
金融機関の審査が終わり、無事に審査に通過すれば金融機関より「融資決定の通知」が届きます。
その後、「不動産の抵当権設定」「金銭消費貸借契約」「団体信用生命保険等」の契約を行い、融資が行われれば、物件を購入できることになります。
小さく始める不動産投資こそ、成功のコツ！
不動産投資手法といっても、その方法は様々です。 また、物件の種類も様々です。
初心者なら、まずは、中古の区分マンションの一室や戸建て住宅などからチェックするのがおススメです。
ビル１棟などと比べ、少額で始めることができるからです。
始めてみて、しっかり運用するコツ、利益が出ることが確認出来たら、物件数を増やすなど規模を大きくしていきます。
物件選びはプラン比較がおすすめ
物件を探すには、信頼できる不動産会社を探すことが先決です。不動産投資の売買に特化した不動会社を探すには、一括プラン比較がおすすめです。クレームや悪質な不動産会社は運営会社が排除しているため、優良企業のみが集まっており、信頼のできる不動産会社を見つけることができます。 不動産投資を始めるなら、投資物件のプラン比較を無料でしてから探してみましょう。