投資マンションはどう選べばいい？

チェックポイントをピックアップするよ！

投資信託と違い、不動産投資の場合、資金をつぎ込むかどうかの判断基準に販売図面という具体的なものがあります。 ところが、図面通りの不動産なのか、その図面で良いものなのかを判断せざるを得なく、自分の中で判断基準がなければ、投資するに足りる物件なのか分かりません。

ここでは、その判断基準なる物件選びのコツをピックアップしていきます。

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間取りは図面で確認すべし

間取は物件の販売図面から、ある程度まで形状・設備等の把握が可能です。

部屋の間取りは注目ポイントです。建築家を含む設計士の力量が試されるのが、間取りでもあります。円や三角を多用した間取りは楽しく美しく見えますが、誰でも住みこなせる、使いこなせる間取りではありません。

そのため、間取りは四角形でとられていることを必須条件にすることをオススメします。

部屋の広さ

都心には、10㎡～12㎡超極小物件もあります。安いので価格や利回りが魅力的に見えますが、居住スペースが不十分です。そのため、借りる人が限定的（特定の目的を根持った人に好まれる）になります。

可能な限り18㎡以上（バス、トイレが一緒の場合）の物件を選ぶ方が無難です。

部屋の向き

南向きの部屋が人気がある不動産ですが、現実問題、部屋の良し悪しには大きく影響しないことを知る人は多くないようです。

「南向きの部屋で見晴らしもいい」と宣伝される部屋は、実際は住んでみると、夏の暑さに耐えられるものではないです。そのため、引っ越し経験の多い人からは敬遠されることもあります。休日しか家にいない人をターゲットにするなら、日当たりは気にしないというケースもあります。逆に、風水や宗教的にどの向きに玄関があるかどうかなどにこだわる人もいます。

そのため、部屋の向きより、実際のところ、それ以外の要素（遮蔽物や入口・出口など）にも注意を払う必要があります。

角部屋で窓が二面採光になっていれば、ただの南向きの不動産より高評価になります。

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洗濯機置き場

洗濯機が置けるかどうかは、チェックポイントになります。 最近の物件はほとんどの場合、室内設置が原則です。平成元年前後以前の物件は、ベランダに洗濯機置き場があるものも多くあります。

住居として利用する場合、洗濯は需要な要素ですので、図面で見落とさないようにしましょう。

管理会社の実態を確認

建物のエレベーターなどを含む、共有部を管理する管理会社がマンションではセットになっていることが多いです。管理会社に支払う管理費は安い方がいいのですが、高すぎると利回りに影響してきます。

一方、中には管理会社をつけず、自主管理にしている物件が存在します。つまり、独自管理の物件ですが、金融機関は自主管理物件を嫌う傾向にあります。つまり、トラブルが多いとみているわけですね。

自主管理物件は金融機関の融資を期待している方は、避けた方が無難でしょう。

階層の違いによる入居者は、さほど気にしなくてよい

投資物件を探す場合、１階か２階か何階か、またはオートロック等が付いているかどうかが、大きく賃貸状況に影響を与えると考えている人がいるかと思います。

でも、実際はそうはならず、入居状況にはそこまで大きな景響は与えていません。

現に、特定の階層しか所有していないオーナーにしか、まともに経営できないという事情もございません。もしそうなら、アパート経営そのものが成り立たないということになってしまいます。

しかし、これには注意があって、１階と表記してあっても、現地に行くとその場所の地面が周辺より低くなっていて、いわゆる半地下になっていたりする場合があります。 ２階と表記してあっても、実際は周辺住宅の１階と同じ高さにしかならないというケースもあります。日照条件が周辺と違いますので、この点は注意してください。

また、４階以上の建物では、エレベーターが無い物件は賃貸の付きが悪くなる傾向があります。階層そのものが問題なのではなくて、その階層にたどり着く手段が階段に限定されている点が、この場合は問題になります。

現況が確認できればそうしよう

現在の状況が、空室や賃貸中、現所有者が居住中という場合、空室の場合は現状を見て部屋の中を確認できます。

賃貸中の場合は、部屋の中を確認することは、常識的に難しいと思います。。 ただし、現入居者の内容から想像することぐらいはできます。退室時に原状回復に土間程度かかるものなのか想定をしてみましょう。

実際に部屋をみると、自分ならどうするかの想像力が働きやすいので、大切な虎の子渡しですので、足を運ぶ程度の手間はかけていいと思います。

権利形態を把握しよう

区分所有のマンションの場合、原則は所有権で、いわゆる区分所有権と言われるものです。

そのマンションの建っている土地を部屋の広さの割合に応じて、区分所有者全員で所有権を共有しているイメージです。

所有権以外にも、その土地を利用する権利としては地上権、借地権など考えられますが、もっとも安心できるものが所有権です。マンションの敷地は所有権のものを選ぶのが無難です（登記された権利であれば、その他でもあまり問題はありません）。

修繕積立金の中身を確認しよう

修繕積立金は実はこれと言ったテンプレートがあるわけでなく、マンションの個別事情により中身は異なります。注意すべきは、とてもいい不動産だと判断できるものであっても、修繕積立金が大きすぎて、利益を圧迫してしまうようなケースです。

必要とする金額や収益に差があるのは、個別事情ですので、この範囲の金額であれば大丈夫などという安易な決めつけがきません。 多くのケースでは、塗装が剥げて再塗装する際の金額が、計画に近しい金額で集められているなど、将来に大幅な値上げが予定されていないこと等を目安にします。

一般的に、修繕積立金が高額になるマンションは以下のものです。

これらの物件は、修繕積立金が高いため、家賃収入が単くて一見魅力的な金額であっても、その分を差っ引いて考えるのが普通です。上のタイプのマンションが良くないという意味ではないので、注意してください。

つまり、安過ぎる修繕積立金を課しているような物件は、将来予測が甘かったりするケースもあるので、注意しましょう。あくまでもバランスが重要です。

マンションがどういう人に需要あるのかわかる？

入居者の賃貸内容からある程度は推測できるよ

入居者を確認

現況が入居中の場合は、入居者の賃貸内容を確認できます。 賃貸借契約書には、契約の条件として、礼金、敷金、賃料、共益費・管理費、更新料の条件などが確認できます。

新築時のプレミア賃料でそのまま現在も住んでいる入居者がいるケースは要注意です。その場合、次の入居者としては、家賃が高額すぎて募集ができない、募集しても客がつかない、ついても退去までの期間がとても早いというケースが考えられます。

バス、トイレ

少し古い物件はバス、トイレが一緒のタイプ、いわゆる３点ユニット型のビジネスホテルのタイプのユニットバスが付いています。

このタイプは、賃料が安くなる傾向にあるので、悪くないものです。 しかし、最近はネットで賃貸物件を探すパターンが多く、検索条件に「バス、トイレ別」という項目があります（普通は）。

「バス、トイレ別」にチェックを入れないと、検索該当数が多すぎるようなエリアでは、バス、トイレ別のマンションの方が有利です。少なくとも、空室に悩まされるということはないと思います。

バス、トイレ別の物件の方がおすすめですが、立地条件によっては３点ユニットの物件の方が収益性が上がるケースもあります。

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その他経費と新耐震基準を把握せよ

販売図面にその他経費という項目を見かけることがあるかもしれません。 物件ごとに内容が違いますが、水道費、町会費等、管理費、修繕積立金とは別に、月々オーナーの費用負担が必要な物件があります。

収益を圧迫することになるので、購入前にこの経費の内訳はよく把握しておくべきです。

耐震基準については、このページでは端折りますが、新耐震基準の物件を選ぶ方が素人にも説明が容易なので、おすすめです。

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今だけ利回り８％なんだけど選んじゃった方が得？

これは永遠のテーマだね

不動産投資の落とし穴ともいえるべきことですが、表面上の利回りは高くても、物件の修繕費がその利益を打ち消していたり、売却時には価格が下がったりして、トータルとして投資で得た利益は大したことがないというケースがあります。

確実な利回り４％は得なのか？

都心の区分所有マンション投資の場合は、家賃も不動産価格も下がりにくいという性質があります。一方、地方の場合は、表面上の利回りは高いのですが、最終的な売却益は下がることが多いので、トータルとしては都心の堅い利回りを狙った投資と大差なくなることがあります。

確実な利回り４％の中身は？

繰り返します。 確実な利回り４％の投資というのは、都心マンションに投資する場合です。一方、今だけ８％で回る投資は、地方の不動産に投資する場合です。 なぜ、今だけになるかと言えば、地方の場合は不動産価格が都心に比べて、下がりやすいからです。長く運用すれば、共有部の修繕工事が必要になるのは、地方も都心も変わりません。

地方は今だけ８％って本当なのか？

途方の区分マンションに投資した場合、初期は高利で回る可能性が高いです。しかし、時代の景気の影響を受け、一時的であれ家賃を大幅に下げなければならないこともあります。

ところが、これには例外が存在します。例えば、その地方に大きな大学がある。工業都市化され、特殊な需要がある場合は、今だけ８％などということはなく、ずっと高い利回りが続く可能性もあります。

高い利回りを維持できるのであれば、どこに投資しても問題ない

利回りが高く、安定運用できるのであれば、高利回りの方が良いに決まっています。地方の不動産はその分、魅力的なことも多いのですが、相対的にはリスクはそんなに低くありません。

総合大学誘致に成功して、新築マンションの需要が増えている地域であっても、学部が廃止されたりした例は多くあります。工業地域化すると予想したエリアから、主力企業が飛び出してしまったりする例もあります。

地方の場合は、一校、一社の事情がその地方全体に影響することが多く、この点は都心部とは事情が違いすぎる点でもあります。都心部の場合、一つの会社が転出しても、全体として需要は維持されるケースが普通です。

つまり、自然とリスクヘッジが出来ている都心部と地方では、投資リスクとしてみた場合地方は高くなります。ただし、こういった事情は個別の事情によるものが大きいので、しっかり情報収集して投資決断してください。

個人的は、地方の大学誘致絡みで不動産に投資するのは、思いのほか高リスクに感じています。

不動産投資と融資はセットで考えるべきものです。不動産購入は金額が大きくなるのが普通であるため、融資を受けられない場合は、実際に投資行動に至ることがでいない性質のものでもあります。

低金利の時は不動産投資のチャンスである

不動産をローンで購入する場合は、現在の低金利は有利に働きます。日本では、借入金利が安くて、融資条件が良いため、このチャンスは利用するに越したことはありません。

長い目で見ると、この低金利が永久に続くことはありえず、そのうちまた金利は上がります。そのため、一度高くなった金利をみてしまうと、「あの時買っていれば」と誰もが感じることになると思います。

現在の金利で不動産を購入する限り、高確率で、物件を売却するときは残債より大幅に高額で売却が完了する可能性は高いです。

具体的に金利の影響をみてみる

2500万円のワンルームマンションを35年ローンで購入するケースを考えます。

10年前の金利3.275％の場合は、総支払金利は 1703万7542円になります。 これを、現在の金利で組んだ場合、総支払金利は 792万6205円になります。

つまり、支払金額に911万円の違いが出てきます。 家賃収入が年間130万円なら、約７年分の家賃収益と同じ金額になります。 別の視点から見ると、10年前の金利と比べて、不動産が911万円値引きされて購入するのと同じことです。

不動産は100万円ぐらいの値引きは良く行われますが、実際に得か損かは、その時の金利の影響が大きいことがわかります。

購入を考える人にとっては、不動産の値引きより、金利に敏感であるのが当然のことです。 低金利で購入し、長期に渡り低金利の恩恵を受けることが、不動産投資のコツになることがお分かりいただけると思います。

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低金利はいつまで続くのか？

金利が今後どんどん下がり、０に近づくと考える人はいますでしょうか。 おそらく、私を含めそのようには考えていないと思います。日本が、列島丸ごと本当に沈没してしまったりする場合は、その可能性はありますが、ちょっと非現実すぎるでしょう。

逆に、今後は金利は徐々に上昇すると考えている人は多いと思います。このことは、今後は好景気に向かうと考えているのと同じ意味になります。

不動産投資は、好景気が始まる前に手を付けておかないとうまみがありません。今後景気がさらに後退し続けると考えている人は、手を付けない方が精神的にも安心です。 一方、景気の後退が永遠に続くなんてありえないと考える人は、この今の低金利を利用しないのはもったいなさすぎるわけです。

個人的な考えですが、この時に物件をしっかり見定めて不動産投資をすることについて、将来悪い結果を生む可能性は極めて低いと考えています。

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不動産投資のローンって45年になるの？

45年ローンが誕生してるよ

不動産投資の融資に関する条件は、変化しています。 今までは組めなかった45年ローンというものが利用できるようになっています。

45年ローンって組めるの？

通常住宅のローン期間は35年が最長です。 でも、不動産投資のローンは期間が延長されるようになりました。 会社員の場合、社会に早く出て、45年フルに働いたとしても65歳前後になります。退職すれば、収入がなくなりますので、住宅ローンは支払えないはずですが、45年ローンはどういう仕組みになっているのでしょうか？

それは、ローンの支払いを家賃で賄うようになっているので、不動産が存在する限り収入がなくならないということを前提にしています。そのため、自分が住む家ではなく、人に貸すことを前提とした投資が対象になっているわけです。自分が退職したからといって、家賃収入がローンの支払いをこなしてくれるというわけです。完済年齢も、85歳までになっています。

45年ローンは毎月の返済価格を抑えられるメリットあり

完済年齢が85歳ですので、45年ローンを組みたい場合は40歳までに組む必要があります。45年ローンの最大のメリットは、ローン期間を長くとることによって、月々の支払いを少なくできるという点につきます。

このことは、毎月得られる家賃を支払いに充てても、まだおつりがくる可能性があることを示しています。普通は毎月の収支がプラスになるように調整するものですので、家賃があまるのようにすることが多いです。

ローンの返済に回さなくてよい家賃の余りは、自分で浪費するのではなく、金利上昇時のリスクヘッジにしたり、マンションの設備の修理コストに充てたりすることもできます。

45年ローンは割安な生命保険効果のメリットあり

生命保険に入って保障を得るなら、月々の保険料は自分が支払う必要があります。年齢が上がれば、掛け金が高くなるのが生命保険です。

一方、不動産のローンに付帯する団体信用生命保険は年齢による掛け金の違いがありません。つまり、高齢になるほど割安の掛け金だと考えてよいわけです。

最長で85歳が完済年齢になりますので、85歳まで期間をフルに使えば、85歳まで保障の付いた生命保険に入っているのと中身は全く同じものになります。

ただし、ガン保険のような、ガンと告知されて診断書が出ると、ローン残高がゼロにしていれるガン特約付きの保険などと比べると、少し割高だと感じるかもしれませんが、普通の生命保険効果としては、かなり恵まれたメリットだと言えます。

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45年ローンは、やはり高い利子がデメリット

45年ローンはデメリットも無いわけではありません。ローン期間が長くなり、その間お金を借りているという強迫概念のようなものを持ってしまう方には、オススメしません。

ローン期間が長くなる分、利払いも余分になってしまいます。まり、支払金額は大きくなるわけです。早く完済したい方で、35年もあれば十分完済できる方は、金利も高くなる45年ローンを選ぶ必要は全くありません。

45年ローンは、変動要素に悩まされがち

45年ローンは、毎月の返済金額を抑えられるという最大のメリットがありますが、返済期間中にリスクがないわけではありません。 まず、経済変動リスク、そして地震などの災害リスクがゼロというわけではありません。

長期のローンは、変動要素のあるリスクは読み切れないと思いますので、注意が必要です。

ここで、どう考えると合理的に判断できるかを、私なりに示してみたいと思います。 同じ不動産を所有するにしても、どういうメリットを狙うかで、ローンの期間や選択の意味が変わってきます。

45年ローンに向いている人

期間をフルにとった45年ローンの場合は、節税効果、生命保険効果、月々のキャッシュフローが多めに取れるという、運用効果を活用できるかどうかにかかっています。

仮にキャッシュフローの余裕がまったくない、短期返済の場合より、追加投資なども行いやすいです。投資した不動産は、原則売却せず持ち続けるような活用を前提にしています。

45年ローンより、もっと短期の方が向いている人

早期に完済したい方や、売却を前提で不動産投資をする方は、45年のような長期は選択しない方が利口です。ローンが残っている限り、売却は難しく、ローンを外す際に損益が出てしまう可能性も捨てきれません。

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不動産っていつが買い時なの？

相場が安い時に買うのは常識、プラスαが大切だよ

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不動産買い時の判断するタイミングは３つ

外部環境の要因:

不動産市場は外部環境の要因によって影響を受けます。景気状況や雇用市場の安定性、人口動向、地域の発展計画などが重要な要素です。景気が好調で雇用が安定している地域では需要が高まり、物件の価格が上昇する傾向があります。したがって、経済指標や市場トレンドを追跡し、市場が安定しているかどうかを判断して、投資しましょう。

というのが、一般的な能書きです。 実際には、大物投資家はリーマンショックや東日本大震災の直後に莫大な投資を行い、資産を増やしています。

少しぐらいのお金持ちなら、この時期に大きな判断はできません。仕事がなくなり、収入が落ち、株価の値下がりが目に見えている時期に、しかも大震災後は原発問題も持ち上がっているタイミングです。

結果としては、不動産に投資する時期としては、上のようなタイミングはベストですが、一般人はできません。バフェット氏のような剰余資産がたんまりある人は問題ありませんが、巷のちょっとした資産家程度なら、この時期の判断はとても難しいのです。

そもそも、将来的な資産形成のつもりで不動産を購入しようにも、仕事も安定しない時期なら、ローンも組めず、タイミングもへったくれもありません。

ちなみに、このタイミングは10年に一度の割合で来るとされていますが、たまたま出くわしたとしても、投資の決断ができる人は少ないでしょう。手持ち資金を投資に回してしまうと、今後の生活が成り立たなくなる可能性が高いからです。

金利・税金軽減措置などの環境変化

まずは、一般的な能書きから。

金利や税金の変動は不動産市場に大きな影響を与えます。低金利環境では、住宅ローンの金利が低くなり、購入力が向上します。また、税金軽減措置や政府の住宅政策の変化も買い時を左右する要素です。これらの要素を注意深くモニタリングし、金利や税制改革の動向を把握して、投資しましょう。

能書きはすぐに役に立ちませんが、言えることは次のことです。

上の環境変化時は、普段よりも不動産投資が行いやすいタイミングになります。 ローンを利用する際は、最低年収の制限があります。

リーマンショック後は年収700万円以下の方は、ローンの審査すら受けることができず門前払いでした。マイナス金利導入後は、かなり緩和され、年収300万円の人にもチャンスが回ってきました。 現在は、おおよその目安として、ローンを受けるには年収500万円以上が条件となっています。

ちなみに、融資金利は現在史上最低金利ですので、融資を利用する方には大きなメリットになっています。

物件ごとの条件による買い時

物件の条件も重要な要素です。立地、床面積、品質、将来のポテンシャルなどが買い時の判断に影響します。例えば、将来の発展が見込まれるエリアや交通の便が良い地域の物件は、需要が高まり、価値が上昇する可能性があります。また、不動産の価格は季節性も持っており、季節や地域の需要の変動にも注意を払い投資しましょう。

役に立たない、一般的な説明をまた載せましたが、ポイントは以下の通りです。

先ほどまでにピックアップしたタイミングは滅多に訪れない、訪れても活用し辛いことから、この三番目の買い時が一番のポイントです。

例えば、コロナの影響で資金繰りが厳しくなり、手持ちの不動産を売りたいというオーナーが現れたようなケースです。

立地の良い不動産は、売りに出ないと買えません。いくらほしくても、お金があっても、所有権者が売却してくれないと買えません。

このケースにおいては、金銭的には安く買えるというより、買えなかったものが今は買えるということに主眼があります。割高に買うことも許容範囲です。例外的に、金額的な要員は度外視して判断する必要のあるところです。

例えば、「赤坂徒歩一分の立地」というような条件で不動産を探しても、普通は見つかりません。すでに誰かがすでに所有している不動産を売ってもらう以外に買う方法はありません。需要が継続的に見込まれるので、所有権者は、普通は売りませんので、買えるチャンスは稀です。

しかし、相続や事業の傾き加減で所有者が売りに出ることがあります。そのようなときは、価格は安くはなりませんが、無理してでも所有するタイミングだとは言えます。

ローンを組むことに否定的な人もいると思いますが、かつては年収制限が700万円以上を継続していないと審査すらしてもらえない時期もありました。そのため、ローンが組める時期であれば、そのこと自体が自身にとっての買い時であるとも言えます。

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今の不動産投資って昔とどう違うの？

昔の不動産投資と現在の不動産投資はどう違う？

端的に投資判断に必要な部分だけまず述べます。 2005年当時は、利回り８％のような不動産がありました。訳あり物件なら、10％もありました。でも、現在は８％の利回りはないと思っておきましょう。８％の利回りに近い物件は、何らかの訳ありを疑うべきです。

利回り８％の常識を排除せよ

2023年度において、東京都内の好立地物件で、８％の利回りがつく物件はまず存在しない。

でも８％の利回り物件を見つけたら、何を疑うべきか。

上の条件にはまる不動産の場合、利回り８％でも少し考えてみましょう。 このような不動産は、金融機関が融資を付けられないからです。 現金で購入する場合は問題ありませんが、たとえ現金で購入しても様々な問題から、運用や売却時に支署が高確率で出ます。

利回りだけを判断基準にしている人は、この段階でダークサイドに行きがちです。

当然ですが、2005年の時点で８％利回りの不動産（地方も含む）を購入している方は、この問題はさほど気にする必要はありません。ここでの話題は、これから不動産投資を始めようとしている方向けのお話です。

情報技術の進化による価格平均化

インターネットで流れる情報の質が、この20年で目覚ましく進歩していますので、隠れ良物件のようなものはまず見つからなくなっています。

現在、都心では、利回りが昔より下がっています。これは、不動産価格が上がったということです。そして、不動産価格が下がらなくなっています。この意味するところは、資産価値が安定化してきているということに他なりません。

近年、都心の区分マンションは、価格が平均化されてきており、立地や間取りごとの不動産につく価格が安定しています。これは、誰でもインターネット経由でスマホやPCから必要な情報を得ることができるからです。

利回りはあくまでも一つの目安

現在では、都心の物件を探すとき、利回り絶対主義でやってしまうと、思い通りのものはまず見つかりません。利回りや価格が平均化されて安定してしまっているからです。

そのため、利回りを強力な指標にできたのは昔のお話です。今から不動産投資を始める方は、利回りにとらわれすぎて、投資機会を逃していまうことに一番注意を払わなくてはなりません。

現在、不動産投資は簡単にはできない

不動産投資は、金融機関の融資が降りるかどうかでその融通がまったく異なります。その融資は2018年ごろから大きく変わってきています。

2016年は、マイナス金利が導入されたので、融資が受けやすい時期でした。金融機関は融資を積極的に行わなければ、日銀からペナルティをとられたからです。

ところが、スルガ銀行の不正融資問題で状況が一変してしまいました。それまでは、サラリーマンをしている方なら、安定さえしていればどなたでも融資を受けることができた状況でした。頭金を余り出せない人でも、高価なマンション投資が可能でした。

しかし、不正融資問題以降、頭金の比率、融資金額、退職金などをしっかり調査してからの融資になり、多くの人はこの段階で、金融機関から門前払いです。都市銀行や、地銀、信金は、金融庁から不適切な融資を大量に指摘され、撤退に追い込まれます。

2019年には、多少の大企業のサラリーマンであろうと。サラリーマンには融資しないような状況になり、信販（サラ金）系の融資機関ですら、融資条件を引き締めるという始末です。

それまでは、1000万円の担保評価が受けられていた物件でも、950万円までしか融資が下りない、融資が受けられない、適用金利が高くなるなど条件がわかりました。

このことを簡単にまとめると、今まで金融機関はサラリーマンのギャンブル感覚での投資に付き合って、その利ザヤを稼いでいたけれど、貸し倒れする可能性が出てきたので、そういうものへの融資は大きく抑えるということです。

もっと簡略化すると、金融機関は貸し倒れする可能性がない、安全なものにしか融資をつけないということです。

信販系の融資も得られにくい

地銀や信金が融資で使えなくなったことはともかく、その影響はほかにもあります。 投資物件の仲介も困難になっています。例えば、中古の不動産を仲介で購入する際は、信販系の融資はまず使えません。

ちなみに、ちょっと昔までは、誰でも比較的容易に信販会社は融資してくれました。現在では、サラリーマン属性だと融資が受けられないため、多くの人はこの影響を受けていると思います。

サラリーマンが融資を受けられないということは、信販会社側からすれば、上手く融資付けが出来なくなっているということでもあります。信販会社と強く結びついていた不動産仲介業者としても、信販系のローンを利用することができないので、以前のように思うように投資物件を取り扱えなくなっています。

つまり、お金を持っていなくてもお金を借りる（融資してもらう）ことで、不動産が比較的容易に購入できた時代とは違って、購入するだけの現金や資産を持っている人以外は、顧客になりにくくなっています。

一般的なサラリーマンはどうやって、不動産投資に手を付けるべきか

40代までのサラリーマンなら、不動産投資を学ぶことから初めて行くのが無難です。ぼろ儲けはできませんが、株式などよりもリスクが低く、緊急の売り買いの判断もまずありません。地道なカメのように投資してリターンを得ていきたいところです。

ただし、暗号資産やFXのような投機性の高い投資の方が性分的に向いている人は確実にいますので、自分に向いている投資を探るという意味で、もう少しお読みください。

暗号資産やFXで十分利益が出ているけれど、不動産投資にまで手を出す必要を感じていない人は、税金対策という面で考えてみましよう。暗号資産・FX組の投資家は、不動産投資はほぼ税金対策で手を付けている方が多いです。

不動産投資・マンション投資を始める際には、まず「JPリターンズ」でＱ＆Ａを無料でゲットして、読み込むことをオススメします。読んで、少しでも興味がわけば、次に進んでください。面倒なら、個別面談で直接直に情報を拾ってくるのもオススメです。少々の売り込みはありますが、十分に考える時間も拒否することもできますので、情報収集してください。

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不動産投資始めたんだけど、人口減少でどう影響を受けるの？

人口減少すると、家賃が下がることになるんだよ

人口減少による不動産リスク

人口減少が不動産投資にどう影響を与えるか、投資する側の目線で考えます。

人口減少が継続する地域や国においては、そのことが不動産市場に潜在的に影響を与える可能性があります。将来の需要の変化や地域の経済的なトレンドを考慮しながら、リスク管理策を頭に入れておきましょう。

需要の低下

人口が減少すると、不動産の需要も低下する傾向があります。人口減少によって家族数が減少し、需要のある住宅や商業施設の需要が減る可能性があります。需要の低下は、空室率の上昇や賃料や不動産価格の下落などの影響をもたらすことがあります。

高齢化による需要変化

人口減少は通常、社会の高齢化と関連しています。高齢者の需要は若年層とは異なる傾向があります。 例えば、高齢者向けの住宅やサービス付きの施設への需要が増加する一方で、一戸建て住宅などの需要は減少する可能性があります。不動産開発業者や投資家は、将来の需要の変化に対応するために、需要のトレンドを把握しておくのがリスク対策になります。

資産価値の低下

人口減少により、地域全体の経済活動が減少する可能性があります。経済の停滞や衰退は、不動産の資産価値に悪影響を及ぼすことがあります。需要の減少や空室率の上昇によって、不動産の売却や賃貸の難しさが増加する可能性もあります。

地域の施設やインフラの維持困難

人口減少により、地域のインフラや公共施設の維持が困難になる可能性があります。人口減少によって税収が減少し、公共サービスの予算が削減されることがあります。これにより、道路、公園、学校などの施設の維持や改修が難しくなり、地域全体の魅力や不動産の価値が低下する可能性があります。

ポストコロナ時代の影響

新型コロナウイルスパンデミックは、一部の地域で人口減少の加速化を引き起こす可能性があります。移動制限や経済的な不安定要因によって、人々の移動や移住が制限されることがあります。また、リモートワークの普及により、人々がより柔軟に居住地を選択することができるため、地域間の人口分散が進む可能性もあります。

不動産投資の利回りを考える（基礎知識）

不動産投資の利回りは、投資した不動産から得られる収益と、投資額に対する利益率を示す指標です。投資家の目標やリスク許容度によって、適切な数値は異なります。一般的に、以下の２つの主要な利回り指標が使用されます。リスクを適切に評価するためには、この概念は重要です。

利回りは、不動産市場や地域の需要と供給のバランス、物件の種類、賃料レベル、運営コストなどに影響を受けます。

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キャップレート（Cap Rate）:

キャップレートは、不動産の収益性を評価するための一つの指標です。キャップレートは、物件の年間収入（賃料収入やその他の収益）を物件の価格で割ったものです。

例えば、物件の年間収入が1,000万円で、物件の価格が1億円の場合、キャップレートは0.1（10%）となります。一般的に、キャップレートが高いほど収益性が高いとされますが、地域や物件の種類によって適切なキャップレートは異なる場合があります。

キャッシュオンキャッシュリターン（Cash-on-Cash Return）

キャッシュオンキャッシュリターンは、実際に投資したキャッシュフロー（投資額から借入金を差し引いた額）に対する収益率を示す指標です。

例えば、不動産への投資に1000万円を使い、年間のキャッシュフローが150万円の場合、キャッシュオンキャッシュリターンは15％となります。

利回りは大切だが、安定性はそれより重要

利回りが高いと投資家は嬉しいものですが、これは初心者が陥りやすい罠とも言えます。 例えば、地方の物件は多くが安いため、利回りは高く出がちです。

ところが、人口が減少したりして、その影響が出始めたら、収益は下がり、同時に売却してその不動産投資から離脱するということすら出来なくなります（大損を覚悟すればもちろん離脱できます）。

現在の日本では、東京を除き人口の増減で明白に上昇している地域はありません。一部の地方では上昇傾向がみられるところはありますが、安定しているとまでは判断できません。

日本の不動産においては、利回りよりも安全性に着目するのが利口です。安全性というのは、不動産価値が安定しているという意味だけでなく（乱高下しないという意味だけでなく）、時間が経てば経つほどに家賃も上がるという意味です。

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今、不動産投資ってどこに物件を買えばいいの？

都心を狙う方が情報を含めおすすめだよ

なぜ、都心の不動産に投資しするのが良いのか

都心の不動産への投資は、資産形成の面から見て非常に魅力的です。その理由を説明します。

高い需要と成長性はまだまだ期待

東京は日本の経済・金融の中心地であり、人口も非常に多い都市です。そのため、不動産への需要が常に高く、安定した成長が期待できます。人々が居住スペースや商業施設を必要とするニーズは、都市の成長とともに増加し続けるということになります。

高い賃貸収入が期待できる

東京は多くの企業や学校、観光地が集まるため、賃貸需要が非常に高いエリアです。特に中心部の人気エリアや駅近の物件は、高い家賃や賃貸収入が見込めます。これにより、投資家は安定したキャッシュフローを確保しやすくなります。

高いキャピタルゲインが期待できる

東京の不動産市場は成熟しており、物件の価値が長期的に上昇する傾向があります。都心部や交通の便の良いエリアでは、需要と供給のバランスが取れているため、不動産の価値が持続的に上昇する可能性があります。したがって、将来的な売却時には、高いキャピタルゲインを期待できます。

安定性と信頼性が揺るがない

東京の不動産市場は、日本の政治的・経済的な安定性が背景にあります。政府は都市の発展と不動産市場の健全性を重視しており、不動産投資に対する規制や保護策も整っています。これにより、投資家は比較的安定した環境で投資を行うことができます。

多様な投資オプションがある

東京には、住宅、商業、オフィス、ホテルなど、多様な不動産投資オプションがあります。投資家は自身の投資目標やリスク許容度に合わせて、適切な不動産を選択することができます。

不動産投資においても、都市部のマンションに投資した方が良い理由

マンションへの投資は、資産形成の面から不動産市場において有望な選択肢になります。

安定したキャッシュフローが得られる

マンションの賃貸収入は、安定したキャッシュフローになります。東京の人口密度の高さや需要の持続性から、マンションの入居率が比較的安定している傾向があります。また、人気エリアや交通の便の良い立地にあるマンションは、高い家賃収入を見込むことができます。

長期的な資産価値の上昇

都心部や駅近のマンションは、需要の高さから長期的な資産価値の上昇が期待できます。人々の居住やビジネスの中心地としての需要は持続的であり、物件の需要と供給のバランスが保たれている場合、資産価値が安定的に成長すると予想できます。将来的な売却時には、高いキャピタルゲインが期待できます。

長期的な賃貸需要の見込まれる

東京は国内外からの移住者や留学生、ビジネスパーソンが多く集まる都市です。このような要因により、長期的な賃貸需要が見込まれます。マンションは住宅としての需要に加えて、一時的な滞在や短期間のビジネス滞在などにも適しているため、需要の幅が広がります。

管理が容易である

マンション投資は、複数のユニットを一括して所有することができるため、管理が比較的容易です。専門の管理会社に委託することで、入居者募集や定期的なメンテナンス、トラブル対応などの業務を任せることができます。

資金調達のしやすさ

マンション投資には、融資や投資パートナーの参加など、さまざまな資金調達の選択肢があります。東京の不動産市場は一般的に安定性が高く、投資対象として銀行や金融機関の信用を得やすい傾向があります。これにより、資金を調達しやすくなります。

マンション投資のリスクも知っておく

不動産投資のリスク

不動産投資にはリスクも存在します。需要や市場条件の変化、入居率の低下、法的な問題などが影響を与える可能性があります。

したがって、投資を検討する際には、地域の市場動向や物件の購入価格、将来の見通しを含めた綿密な調査と分析が必要です。また、不動産投資は中長期的な視点で行うことが一般的であり、資金やリスク管理についても慎重に考慮する必要があります。

マンション投資のリスク

マンション投資にはリスクも存在します。予想しない自然災害が起きた場合など、需要の変動や入居率の低下、修繕や管理コストの増加などが考えられます。投資前には市場調査とリスク管理の徹底的な分析が重要です。

また、不動産投資は中長期的な視点で行うことを念頭に置き、適切な計画と資金管理を行うことが重要です。

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マンション投資のデメリットを知りたいよ？

価格下落したら元もこうもないのがデメリットだよ

マンション投資を考える

何かに投資した場合の、一般的なリスクとリターンの関係は以下の図のようになります。

暗号資産（仮想通貨）は、マイナーな銘柄なら図よりもっとハイリスク、ハイリターンも狙えますが、あくまで一般的なビットコインで考えます。

マンション投資は、これらの中でどの程度のリスクだと考えるかは、ひとえに物件次第ですが、無茶をしない前提なら上の図の通りです。

投資信託より安全で、貯金するよりリターンが大きいのが、マンション投資です。暗号資産ほどドキドキ感はありませんが、天変地異を伴う災害などがない限り手堅い投資だといえます。

マンション投資には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

マンション投資のメリット:

定期的な収入源になる

マンション投資により、定期的な賃貸収入を得ることができます。これにより、安定した現金フローを確保することができます。

資産価値の成長が期待できる

不動産の価値は長期的に成長する傾向があります。需要の高まりや地域の発展により、マンションの価値が上昇することがあります。これにより、キャピタルゲイン（資産の増加分）を得ることができます。

インフレヘッジができる

マンション投資は、インフレに対するヘッジとして機能する場合があります。通常、インフレが進行すると不動産の価値や家賃も上昇する傾向があります。これにより、不動産投資は資産の保護やインフレによる資産の価値の低下から守ることができます。

レバレッジ効果が得られる

マンション投資は、自己資金に対して融資を受けることができます。このため、比較的少額の自己資金で大きな不動産投資を行うことができ、リターンを最大化することができます。

マンション投資のデメリット:

リスクと不確実性に注意せよ

マンション投資にはリスクが伴います。市場変動や需要の変化、入居者のトラブル、空室リスクなどが起こる可能性があります。また、将来の賃貸需要や物件価値の予測は不確実性を伴うため、投資のリスクを考慮する必要があります。

運営と管理の負担は必須

マンション投資では、入居者の募集、家賃の集金、メンテナンスや修繕などの管理業務が必要です。これには時間と労力がかかるうえ、費用も発生することがあります。

資金の要求と融資条件がある

マンション投資には資金が必要です。また、融資を受ける場合は、金利や返済条件についての交渉が必要となります。融資条件の変化や金利の上昇により、投資収益に影響を与える可能性があります。

投資を行う際には、リスクとリターンのバランスを考慮し、慎重な計画と適切なリサーチを行うことが重要です。

マンション投資の種類から考えるリスクとリターンの関係

一般的な傾向で、リスクとリターンの関係次のようになります。具体的な地域や市場の状況によって読み替えて判断してください。

区分所有マンション投資:

区分所有マンション 都心部:

都心の区分所有マンションは、需要の安定性と賃料の高さから、比較的安定したキャッシュフローを期待できます。ただし、物件価格が高いため、投資には高い資金が必要です。

区分所有マンション 地方:

地方の区分所有マンションは、都心部に比べて需要や賃料が低い傾向があります。そのため、キャッシュフローは都心部に比べて相対的に低いかもしれませんが、物件価格も都心部に比べて低いため、比較的低リスクでの投資が可能です。

一棟所有マンション投資:

一棟所有マンション 都心部:

都心部の一棟所有マンションは、需要の高さと高家賃を期待できますが、物件価格も高いため、資金投入が大きくなります。キャッシュフローの安定性が高い一方で、リスクも高いと言えます。

一棟所有マンション 地方:

地方の一棟所有マンションは、都心部に比べて需要や家賃が低い場合があります。しかし、物件価格も都心部に比べて低いため、投資の資金効率は高いかもしれません。キャッシュフローの安定性は都心部に比べてやや低い可能性があります。

新築マンション投資:

新築マンション 都心部:

都心部の新築マンションは需要の高さと高家賃が期待できますが、物件価格も高い傾向があります。リスクは相対的に高いですが、需要の安定性と将来の資産価値の成長を期待できる可能性があります。

新築マンション 地方:

地方の新築マンションは需要や家賃が都心部に比べて低い場合があります。物件価格は都心部に比べて低いため、相対的にリスクが低いと言えますが、キャッシュフローの安定性や資産価値の成長は都心部に比べて限定的かもしれません。

中古マンション投資:

中古マンション 都心部:

都心部の中古マンションは需要があり、物件価格も新築マンションに比べて低い傾向があります。キャッシュフローの安定性は高いかもしれませんが、物件の状態やメンテナンスの必要性によっては修繕費用などの負担が発生する可能性があります。

中古マンション 地方:

地方の中古マンションは需要や家賃が限定的であり、物件価格も都心部や新築マンションに比べて低いです。キャッシュフローの安定性はやや低いかもしれませんが、物件価格が抑えられるため、リスクも比較的低いと言えます。

投資を検討する際には、地域市場の分析や将来の需要予測、物件の条件や収益性を総合的に考慮する必要があります。

リスクが低く、それでもリターンが期待できる投資はどれか

上に紹介したマンション投資の中で、リスクが低く、それでもリターンが期待できる投資はどれかということが、気になると思います。

新築か中古か

新築マンションは、物件価格が高くなります。まして都心部となると、初期投資金額が大きいため、手を出しにくいという現実があります。手を出せる方は、ある程度のものなら損しない程度のリターンは出せるはずです。 地方の場合は、都心より投資価格は少なく済みますが、それでも、その周辺の相場と比べると割高なケースが多いです。

一方、中古マンションは都心でも地方でも、新築マンションよりは初期投資金額は低くなります。その投資金額ですが、物件次第ですので、いかに価値ある物件を素早く見つけるかにかかっているといえます。

一棟か区分か

一棟の建物にまるごと投資するか、その一部の占有区分に投資するかの検討です。マンションは部屋ごとに家賃が異なるのが普通です。さらに、人気のある部屋とない部屋がどうしても出てきます。なので、一棟丸ごと投資しても、稼げる部屋とそれほどでもない部屋に分かれてしまいます。

一棟丸ごと投資して、単純に家賃と部屋数を掛け算したものがリターンということにはならないことが多いので、はじめは占有区分に投資する方がリスクは少ないです。 ただし、儲からない占有区分に投資してしまわないよう、しっかり業者を選定しましょう。

都心か地方か

都心はとにかく、中古であっても投資金額そのものは大きくなります。一方で、地方で同じ金額だと、同一床面積の新築マンションが買えてしまうこともあります。

しかし、ここでは投資について現実的な視点で考えてみます。都心のマンションが高いのは需要があるからです。地方のマンションは、都心に比べて需要が低くなりがちで、満室にならないことが良くあります。

上場企業本社の50％は東京に位置し、今後約40年経過しても、東京の単身世帯は48％を超えるという統計が出ており、賃貸需要が高いことを示しています。このことから空室リスクが低いことがうかがえます。

そのため、初心者は都心に投資することを強くすすめます。

なぜ中古マンションが投資先として向くか？

ここでは都心のマンションに投資するという前提で話を薦めます。 新築マンションは、一般的に相場より高くなるという現実があります。それは、資産価値と関係ないコスト（広告宣伝費など）が、販売価格に多く含まれるからです。

そのため、購入時点で支払う金額のわりに資産価値がそれに見合っていないことがよくあります。後々、新築マンションまわりの開発が進み、資産価値が爆上がりする可能性はありますが、決して高いものではありません。

現状で、いまさら東京都心の好立地の場所に新築マンションは難しいという現実があるからです。

一方、中古マンションの場合は、販売価格がそのまま建物・土地の資産価値にほぼ一致することが普通です。販売価格は不動産会社が自由に決められるわけではなく、賃料と金融機関の評価に基づいた価格設定になります。

また、不動産価格が下がる場合でも、これまでの統計は、中古マンションの方が緩やかに値下る結果が出ています。逆に、新築マンションは下がるときは急激に下がります。

なぜ一棟でなくて、区分マンションなのか？

一言で言えば、区分の場合、自己資金をあまり必要としないメリットが大きいからです。一棟と比べて購入価格が抑えられるメリットは大きいです。

これは、株式で、値上がりすると確信している株の絶対価格が高額の場合、自己資金だけでは十分な株数を手に入れることができないケースと似ています。

一棟マンションは、購入できる人には魅力的な投資先かもしれませんが、購入するには継続して年収1,500万円という条件を満たし、継続年数不足を補えるだけの自己資金など、高い個人属性が必要です。

一方、区分マンションの場合は、一棟マンションほどの高い個人属性は求められません。利回りは、一棟と比べれは高くはないのですが、その分購入価格は安いです。さらに、自己資金もずっと抑えることができます。

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お客さんからどの方法で支払ってもらうと負担が少ないんだろう？

オンライン決済システムの導入をまず考えよう

英会話教室や、学習塾、ケーキ屋さんなどの飲食店、自分のスキルを活用して個人事業主てやっていくにも、まずはお客さんからお金を受け取るための決済システムを考えなくてはなりません。

オンラインショップだけなら、Amazon や楽天にお世話になる方法もありますが、手数料には不満が残ります。ここでは、店舗ありでオンラインにも進出したい個人事業主が、どういう決済システムを導入することで、事業がうまくいくのか分析してみたいと思います。

でも、決済システムを導入するには、まず法人化する必要があると考えがちです。 まだ法人化していない個人事業主は決済システムなんて導入できないと考えがちですが、そうでもありません。

なお、ここでのお話は、前提として、すでに自分のお店、商売の場所を持っている人が前提です。 これから商売を始める方にも役立つ情報ですが、オンラインだけで販売するなど、実店舗を持たない場合は本記事はあまりお役に立てないかもしれません。

必要なサービスをチェック

• 店頭決済では、カード決済とタッチ決済が必要か？
• POS システムと売上分析が可能なデータが必要か？
• オンラインではリンク決済必要か？
• オンライン請求書への対応が必要か？

家族でちょっとしたパン屋さんやケーキ屋さん、学習塾とセットで教材販売などを始めようとしても、まずはどのような形でお客さんに報酬を支払ってもらうかを決める必要があります。ここが甘いと、税金計算（確定申告）の時に手間取るだけでなく、お客さんに嫌な思いをさせて、結果的にビジネスが上手く回らなくなることがあります。

一番原始的なのは、「現金決済のみ」でビジネスをすることですが、流行病の伝染可能性を考えると、決して有利とはいえません。現金決済は今後、大型紙幣（一万円札）を廃止するなどの政策決定がなされると、もっと不利になり、店舗の紙幣計算の手間が増えると考えられます。（でも、現金決済を受けつけないというのも好ましくありません）

オンライン決済を大きく分けると３つ

オンライン決済の分類はいくつかの観点からなされたものがありますが、ここでは利便性のみに着目して分類します。 利便性というのは、すぐに使えるかどうかという観点です。利便性を増せば安全性が犠牲になる傾向があるものですが、各方法ともにその点は細心の注意と常時セキュリティチェックがなされて、担保しています。

上のリストで番号が若いものは利用が簡単です。つまりユーザーフレンドリーです。クレジットカードは最も利用されている決済方法で、カード番号だけで決済できてしまうため、オンラインでは危険だと感じる人も多いと思います（特にネットショッピング初心者はそう感じるはず）。ところが、現在生き残っているカード会社は、その点は抜かりなく、人のカード番号を盗み見てそのカードで自分の支払いをするみたいな、ズルはできません。カード会社独自の不正を見抜くノウハウが構築され、日々更新されているので、そこらの窃盗団ごときが不正利用できるほどヤワではありません。また、利用者にはカード会社経由の不正利用支払保証が付随しますので、不正利用されたとしても実害を被ることは例外的です。実店舗では専用のカードリーダー（端末）を導入する必要がありますが、オンラインでは不要です

Suica や Edy は非接触 IC カード（スマホ）で認証しますので、パスワード等を設定していなくても使えます。IC チップそのもののハッキング対策は徹底的にされていますので、カードをコピーすることも困難で、安全性も高く利便性も高いです。一方で、その利便性の高さは、カードそのものを盗まれてしまうとそのカードを不正利用できてしまうという、裏腹な危険性も残ります。しかし、それは利用者が注意すれば防げるレベルです。 オンラインで利用する場合は、利用者が専用リーダー（主にSony製）を入手する必要があるので、この点が利便性の足かせになる可能性があります。

Docomo に代表される ID とパスワードで認証する決済は、かつては ID とパスワードが流出したり、推測されたりすると、それだけでなりすまし利用などの不正使用されるリスクがありましたが、現在ではワンタイムパスワードの発行等も合わせて、安全性は高くなっています。また、キャリア決済の場合は SIM カードとスマホの ID も合わせて利用登録するケースもあり、ID とパスワードだけでは、不正利用ができない方式に移行しています。

コンビニ決済に代表される、請求書を発行するタイプは、現在はIT音痴・情弱と揶揄される人に救いの手を伸ばしているというようなサービスで、本ページをお読みの方には知識として「今でもある」という程度の認識で十分かと思います。本記事には、この決済方法はオンラインだけでは完結しないため、オンライン決済には含めないことにします。ただし、軽視しているわけではありません。

上の『インターネットで購入する際の決済方法』の出典は総務省です。コンビニ決済も、無視できない割合を占めていることを留意してください。また、「ID決済系」は含まれておりません。 傾向としては、コンビニ決済と銀行系の窓口決済は年々減少し、その他のオンラインだけで完結する決済が増えています。

データから読み取るオンライン決済導入検討

上の総務省のデータから、クレジットカード決済はほぼ８割を占めているので、これに対応しない選択はありえません。そのため、以下の内容はクレジットカード決済を導入することを前提にしています。

リンク型決済についての基礎知識

オンラインだけで完結するリンク型決済は、あらかじめ、管理者が「商品」や「値段」を設定しておけば、その商品を決済するための（URL）リンクを生成できて、それを SNS などにコピペして相手に渡すことができる決済手法です。

上はイメージしやすいように無理やり分類しただけで、SNS はインスタや Twitter、LINE など、メールやウェブサイト（ホームページ）などリンクをクリックすれば、ブラウザが立ち上がる環境であれば、どれでも使えます。 なお、ブラウザは有名ブラウザ（OS標準のブラウザ、chrome、safari など）であることが好ましいです。

管理画面から生成した決済用の URL を、SNS やメール、ウェブサイトにコピペ（設置）するだけで、顧客が簡単に自分のクレジットカード番号を入力できる画面に移動でき、オンライン上で決済を完了させることが可能になります。

何のためにオンライン決済システムを導入するかをまず整理

いずれも、導入側の売上を上げるためのシステムになります。ユーザーが現金を現時点で持っていなくても、カードなどがあれば決済でき、ツケ払いのような回収できない売上になることもありません。そして、システムかせ簡単に運用できれば、アルバイト員が手続き作業を容易に学習できるので、仕事の負担が軽減されます。

• POSレジのレジ作業の簡略化
• キャッシュレス決済を導入したい。
• スタッフが増え、管理が必要になりそう
• 在庫を管理したい
• 販路拡大のためにネットショップを開きたい
• 予約を管理したい

店頭現金決済はいついかなる時も用意するに越したことはありません。しかし、現在では最低限の準備でも良さそうです。 かといって、全く対応していないと、やる気のない店舗という感じになりますので、店頭現金不要と割り切りすぎる場合は注意が必要です。販売の規模がまだまだ小さいうちは、上の項目の殆どを考慮する必要もないのですが、少しでも効率を重んじ、費用対効果を求める場合は、初期の段階から慎重に決済システムを考えていかなくてはいけません。

なお、個人事業主の入金に活用できるシステムとしては、オンライン決済代行サービス以外にも、個人間送金アプリがあります。 このページではオンライン決済を前提に話を進めます。 オンライン決済を導入することは、ECサイトだけでなくや個人英会話スクールの会費徴収、小売業界の後払い決済などにも必須かつオススメです。

オンライン決済代行サービスは何のために導入するか

オンライン決済代行サービスは多種多様な決済手法を一括導入するために利用します。モノによっては特定の決済手段に特化して契約を結ぶありますが、個人事業主の場合多くはうまくいきません。特に利用者が少ない決済手段（例えば特定のクレジットカードブランドに限定して契約する）に特化してしまえば、顧客側にはその不便さだけが際立つことになります。 そこで、クレジットカード、電子マネー、口座振替から後払い決済にいたるまで、多様な支払手段に対応したオンライン決済代行サービスを利用するのが、常套手段です。

本当にお手軽に利用できるか？審査は？

オンライン決済の便利さは、楽天やアマゾンを利用する人には常識になっているはずです。銀行振込などで代金を支払う方法もあれば、多くの人が利用するクレジットカード払い、流行りの携帯キャリア決済にいたるまで、顧客に都合の良い支払い方法を提供することは、扱うサービスや商品の良し悪しを判断する以前に、顧客を掴むためのキモとして認識しておきましょう。

この便利なオンライン決済ですが、個人事業主が導入するためには、まず審査があります。これは当然です。人様のお金を扱うものなので、審査なしで利用できるようなシステムは逆に信用できません。この審査ですが、事業のレベルに合わせて緩くしたり、厳しくしたりして判断されます。

さらに、誤解されがちなのは審査というのは一回だけ体裁を整え得てパスしてしまえば、その後は問題がないと思いがちなことです。これは、現在においては全く当てはまりません。ほぼまともな決済サービスを提供する会社は、常時審査が継続しています。そのため、適当な体裁を整えるだけでは、その後ずっと継続される審査にパスし続けることが難しくなります。 審査通過後も、しっかり事業活動を安定させることにも注力することは前提になります。

（考える）POSレジの必要性を予め予想しておく

ちょっとした店を始める、小物などを店頭販売したいという場合は、POS レジがある方が便利です。いつどの商品がどれだけ売れたかなどを把握できて、結果的にレジ締めが簡単になるので、店頭販売が前提なら導入は積極的に考えるべきです。しかし、スタッフなしの自分ひとりで運営する場合は不要です。 不要ですが、将来的にスタッフを雇うことが前提の場合は、早めに導入しておくほうが事業計画が立てやすいというメリットがあります。小売販売等を意識している方は、将来的に POS レジを導入する可能性も考慮しておきましょう。

始めやすい決済サービスをピックアップして比較

リンク型決済の実際的利用

リンク型決済（オンラインチェックアウト）は、スマホのページなどに決済用のURLを読み込ませて、顧客の決済を間違いなく進めることができるお助け道標のようなものです。

以下のような方は、この機能があるのとないのでは（使うのと使わないのでは）売上に何倍もの差ができます。

• 期間限定で販売したい
• すぐに販売するので買ってもらいたい
• SNSで告知をするのがメイン
• すでにホームページがあるので活用したい

使用例

TAROU さま、インスタでオーダーメイド革財布の販売のお知らせです。

YAMADA さま、オンラインイベントでの決済はこちらからお願いします。

このような、決済用のリンクを約５分で作成できます。ネットショップを作らなくても、SNS にこの作成した決済リンクを貼り付け、支払いを受け付ける事ができます。

リンク型決済サービスの比較

「Square」予約管理システムのアカウント作成詳細はこちら「カード決済AirPAY」の詳細はこちら

不動産空きスペースで小金稼ぎしたい？

まず、駐車場貸しから始めてみては

田舎に大きな不動産を相続したけど、未使用スペースが多いと悩む場合は、まず一時的に「駐車場」として貸し出す小金稼ぎをおすすめします。 本気で駐車スペースを用意して、立て看板出したりする必要もなく、ネットで所在地を登録するだけで始められる駐車場シェアサービスあります。

駐車場シェアサービスは、オーナーによる一時的な駐車場の貸し出しです。２時間貸しとか、一日だけ貸し出すとかです。 時間単位で貸し出すことができますので、不動産がどこに位置しているか次第ですが、昼間は通勤で自宅の車庫が空いているというような場合、その空いた車庫を駐車場としてレンタルして、小金に変えることができるサービスです。

まず、貸し出す前に自分で利用してみることも、このサービスに未来があるかどうかの判断になりますのでおすすめします。

ただし、結論を予め申し上げておきますが、田舎の不動産活用のケースでは、ほとんどが小金稼ぎ以上は期待できません。大儲けはできませんが、商売を始めてみたい、学んでみたい方にはおすすめの小金稼ぎになります。 何れにせよ、不動産を遊ばせているだけだと心苦しいので夏場の冷房代ぐらいはなんとか稼ぎだしたいものです。

早速ですが、オーナー視点から見たおすすめ駐車場貸しサービスをチェックしていきます。 当サイトの独断と偏見が入りますが、以下の順番に登録すれば、細かな駐車場シェアの基礎知識（広告の方法など）がいい感じに得ることができます。

おすすめ１ 特P（とくぴー）

駐車場シェアサービスの大御所です。外為オンラインと同じグループの会社です。 特徴としては、作り込まれたオーナーに易しいマニュアルが助けになります。 登録方法は簡単で、まず登録無料の駐車場情報の登録を行い、駐車場現場の撮影を行います。 撮影画像を「特P（とくぴー）」のサイトーアップロードして、審査が通ったあとからサイトに駐車場が掲載されます。このプロセスは、多くの駐車場シェアサービスで同じになります。

まず、オーナーをやる前に、特P（とくぴー）に登録して、利用して見ることをおすすめします。 別に、駐車場を借りなくても、検索ぐらいはしてみましょう。

つぎに、イケそうだなと思って、自分の貸し出すスペースをお持ちなら、オーナー登録してみます。

「駐車場シェアの特P」詳細はこちら

おすすめ２ 軒先パーキング

軒先パーキングはこの手のサービスの第一人者だったかと思いますが、ころらにも登録しておくことをおすすめします。

手数料なども並々で、安くはないのですが、その分サポートは幾分いい感じです。例えば、田舎の空き地を一時的に貸し出したいときなど、それらしき現場写真が必要ですが、「こうしたほうがいい、その場所では昼間の撮影はやめたほうがいい」など、細かなアドバイスが貰えます。

カメラや写真が趣味の人にとっては、不要なアドバイスだったりするのですが、あくまでもビジネス的な写真や広告文句というのは、わかりやすくポイントを抑えていないと売上につながりません。

軒先パーキングは、そこらを大きく外さない適切なアドバイスが貰えるので、田舎の老夫婦でも、パソコン初心者でも始められます。とりあえず、登録だけはしておきましょう。

「軒先パーキング」詳細はこちら

おすすめ３ akippa（あきっぱ！）

akippa(あきっぱ!)は個人間で簡単に、スマホ・PCで“駐車場の貸し借り”ができるオンラインコインパーキングです。

上で紹介した「特P（とくぴー）」「軒先パーキング」と同じように自宅の空き地を登録できます。この手のサービスを求める人が多いので、利用者は60万人を突破しているとのこと。 私としては、軒先パーキングで駐車場が見つからなかったときは、akippa（あきっぱ！）で再検索することが多いです。

専用アプリで予約するととても便利で、特に15分単位で予約できるのは重宝します。この手の駐車場は、お寺参りや花見など、ほんの少しだけ借りたいときによく使うからです。一日単位で予約できる駐車場が普通で、価格もそれほど高くないので８時間以上駐車するなら、一日借りたほうが利用勝手が良いこともあります。

再入庫可能な駐車場も増えていますので、利用時間内なら何回でも出入り可能です。 オーナー登録するときは、できる限り「再入庫可能」で設定しておきましょう。そうするだけで、利用者の心理的ハードルが更に低くなるので、利用者は増加する可能性が高いです。

「あきっぱ！」詳細はこちら

ズバリ、駐車場シェアは儲かるの？

どうかな、小金稼ぎだよ

大半は本気で駐車場を経営する気がない人が利用するサービスですので、ボロ儲けや大儲けにはなりません。 当サイトで掲載している、暗号資産などに比べれば設けの幅は極小です。 でも、それでいいんです。何もかもリスクを取って大損するような投資ではないという点が、このサービスの最大のメリットです。

「ど田舎で、基本的には駐車場なんて不要だろう。そこらの空き地に無許可駐車する人が大半だろう。」と思えるところでも、小金が儲かるところがあります。 ここは、さすが日本人、日本人で良かったと思う国民性ですね。人によっては、安心のために数百円程度のお金は惜しまないことは普通で、また、少しでも田舎の経済に貢献したいという仏様のような人もいます。

儲かる金額は小銭といってもいいのですが、株式やFX、暗号資産倍々で毎日をカリカリやっている方は、意外にこんな小金が安心になるもので。

「駐車場シェアの特P」詳細はこちら「軒先パーキング」詳細はこちら

「あきっぱ！」詳細はこちら