【入門】競売を回避するには?

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競売は何とか避けたいんだけど・・・

競売まではどう進む?

裁判所が絡む競売は、債権回収の強制執行の代表格であり、とても強い方法になります。 憲法で保障されている財産権に直接行使するわけですから、いかに強力かがわかると思います。

競売に至るまでにはいくつかのプロセスをたどります。 順番にチェックしていきましょう。流れがわかると、競売の避け方も理解できるはずです。

住宅ローンを数か月滞納すると一括返済を求められる

ローンを数か月滞納すれば、原則として期限の利益を失います。 その結果、分割返済で細々と変換することができなくなり、残額を一括返済しなくてはならなくなります。

数か月の滞納で強制執行されるのがルールかといえば、そうでもありませんが、おおよその滞納期間は、3~6カ月が強制執行されるまでの、我慢の限界だとされています。

まず保証会社が代位弁済することになる

金融機関などの債権者から、ローンを組んだ人に対して一括返済の請求があったとしても、多くの債務者は返済できないはずです。

そこで債権者(金融機関など)は、まず保証会社から代位弁済を受けます。 債権者はローンの残債を回収し終えます。 保証会社は債務者に代わってローンの残債(借金の残り)を支払いますが、本来、借金を返すべきなのは債務者です。よつて、保証会社は債務者へ求償請求を行います。

あなたが支払うべきお金を建て替えたので、その金を返しなさい」という請求が求償請求です。

債務者が直接銀行などにお金を返せなかったから、とりあえず金貸しをなだめるために支払ったのが保証会社という図式になります。 債務者が保証会社にお金をすぐさま返すことはありえないケースが大半ですので、保証会社は不動産を換金して返済を受ける競売手続きへ入ります。

この段階では、保証会社としてはできる限り不動産を高額で売買して、とりっばぐれがないようにしたいので、強制競売より、任意売却を債務者に提案することもあります。

競売開始決定通知が配達される

保証会社が裁判所に競売を申立てたら、機械的に裁判所から債務者へ「競売開始決定通知」が配達されます。

内容は次のものです。

  • 事件番号
  • 競売手続きが開始した旨
  • 債権者名
  • 債務者兼所有者名
  • 借金の内容について
  • 物件情報

現況調査後、評価書ができあがる

競売開始決定通知後、執行官と不動産鑑定士が目的不動産を確認し、その不動産のおおよその価値を現況調査します。住宅の場合は、一戸建、マンションかにより調査項目が増減します変化します。

調査の結果や落札金額の目安などさまざまな事項が記載された書面で、競売の基礎となる資料を作らなければ、不動産をオークションにかけることができません。その資料が「評価書」です。

現況調査が行われてから1~2カ月で「評価書」が完成します。

評価書については、債務者や利害関係者に限って内容を確かめることができます。

期間入札の通知書が届く

評価書が完成した後に、期間入札の通知書が届きます。 これで、間もなく期間入札が始まることがわかります。

通知書の内容は次のようなものになります。

  • 入札期間
  • 開札期日
  • 売却決定期日
  • 売却基準価格など

入札・開札

期間入札の通知書が届いてから2~3カ月後に、入札がスタートします。 その後、開札期日を迎え、落札者が決まった場合は、裁判所による落札者の審査が始まります。

なお、任意売却は入札開始日の前日までに行わなければならないケースが大半です。

代金が支払われるのは、売却許可後

落札者の審査が終わり、裁判所から売却許可が出れば、落札者は代金を裁判所へ支払うことになります。 支払われた代金が債権者へ充当され、住宅ローンの残債回収が行われます。

立ち退きのタイミング

競売というのは、多くは債務者が望まないことですが、強制競売になったときは、立ち退く必要が出てきます。

法律上、立ち退く必要があるのは所有権が移転した時点です。 つまり、どのタイミングで所有権が移動するかがポイントです。

原則として、購入手続きが完了し、代金の支払いが行われると、所有権が購入者へ移転します。 そのタイミングで、元の所有者は速やかに立ち退く必要があります。

購入者に数日待ってくれなどというようなことは受け入れてもらえないと考えておきましょう。 立ち退きに応じないようなケースでは、警察官が立ち合い、強制執行が行われます。 これは、人の住居に無断で侵入したのとほぼ同じ扱いがなされます。

どうやって競売を回避する?

これまで、競売の手続きを見てきましたが、債権者としては速やかに実行して現金化したいのが本音です。 その一方、競売は時間し手間がかかり、債権者としても回避できるケースであれば、そうしたいとも言えます。 回避できるケースというのは、競売しなくても債務者がお金を支払えそうという場合です。

競売を回避する方法は、基本的に以下の2つです。

・ローンの残債を一括返済する ・任意売却

ただ、現在ローンの返済が滞っている場合、残債を一括返済できるようであれば、競売という手段はそもそも話題にのぼらないものです。 一括返済できるのであれば、競売手続きが開始されるケースにはならないはずですね。

つまり、現実的には、任意売却ぐらいしか競売で大損することを回避する方法はないわけです。