【入門】不動産投資が「おススメできない」ってホント？

不動産投資って、失敗しないの？

不動産投資が「おススメできない」とされる、ホントのところは？

不動産投資は、よく「おススメできない」という人がいるはずです。 そういう人には、その人なりの理由があるはずです。 不動産投資を始めてみたものの、知識不足で、支払うべき税金などを後から計算すると、投資というほどおいしくなかったということかもしれません。

状況を考えれば、日本では人口減少が続いており、不動産が活躍する場が減るのではないかという懸念があります。 果たして、本当にそうでしょうか？

【リスクⅠ】不動産投資には借金リスクがつきまとう？

住宅ローンと同様、不動産投資ローンは借金になります。 信用金庫や銀行など、金融機関から購入費用を借りて、決まった金額を何十年単位で月々、返済し続ける借金です。

不動産投資ローンは、不動産投資がうまくいかず（例えば誰も借りてくれないなど）に収益がないような月でも、返済は続ける必要があります。 返済が滞れば、購入した不動産を差し押さえられ、それを売却して借金を返済します。

自分から購入した不動産を売却して、借金を返済しようとしたら、売買差益（キャピタルゲイン）がほとんど出なかったということもあります。 いざ売却して、必要経費を差っ引けば、マイナスになることもありえます。

このように、不動産投資ローンは、不動産だからそれを担保にお金を借りやすいと単純に考えるようなものではありません。 不動産投資にも、借金リスクには付きまとうものです。

【リスクⅡ】読み違えた立地条件と相場判断で、空室が増える？

現物の不動産投資がネット情報だけでうまくいかないのは、立地や相場の肌感覚がつかめないからです。 立地や相場を読み間違えてしまえば、どれだけ良い物件であつても、空室となり収益は見込めなくなります。 例えば、高級アパート（マンション）だけど、それを借りそうな裕福層が周りで生活していないような立地条件などが上げられます。

立地が最良でも、（バカ高い家賃を前提にしてしまったりして）相場を読み間違えると収益がでないこともあります。 もちろん、相場を確実に読めていて、家賃設定が適切であっても、立地が悪い場合は賃借してくれない不動産になることもあります。

実のところ素人投資家でも、バカ丸出しの相場はずしや、立地選びミスはあまりありません。ミスはそれほどしていないにもかかわらず、それでも客が入らないことは普通にあります。 立地も、相場も、不動産そのものも良いのに、客が入らないことは、喫茶店やスーパーでもよくあるように、不動産投資ではつきものです。

事実、不動産投資のプロという人でも、10回投資して１回ははずすと言うので、立地や相場を含めた空室リスクは常に念頭に置いておきましょう。

【リスクⅢ】火災や地震などの災害で、謝金だけ残ったりしない？

日本国内において、地震リスクからは逃れられません。 現実問題、どの地域には自信はないなどということはありえません。 日本全国、どこに地震が起きても不自然ではなく、普通にありえます。

一方、火災リスクに関しては、オール電化で対策などはできます。火災保険にも加入してリスクを減らすことは可能です。 しかし、地震保険はカバーされる範囲が限定的なので、利益を圧迫してまで加入することがどれほど有益かは微妙です。 地震だけではなく、津波、豪雨、台風と日本では災害が普通に起こるので、すべてに完璧に対応できるということは考えにくいわけです。

災害リスクに最低限備えるなら、災害保険の活用が考えられます。 しかし、利益を圧迫することは事実で、保険に入ったけれど、そのお世話になることが30年間以上全く災害に合わなかったなどということも普通にあります。

保険に入るのも利益圧迫のリスク、入らなければそれもまたリスクと、リスク管理は不動産投資の隠れた難所です。 どのリスクに備えるか、それは投資家が判断する課題です。

【リスクⅣ】家賃が下落して、利益がでなくなる？

日本では、人口減少が予想されています。

不動産を所有していても、それを活用する人がいなければ、不動産投資で利益を生み出すことができません。 不動産の供給が過多となれば、家賃を下げなければ、本当に遊び休眠不動産になってしまいます。 そのような場合、家賃を下げて不動産を維持するだけで精一杯になることもあり得ます。 社会情勢等の変化によって、これらのリスクを被る可能性についても考慮しておくことが大切です。

家賃の下落で収益性が低くなるリスクへの対策は難しいものです。 しかし、対応が全くできないものではありません。 例えば、ランニングコストの固定費を下げるなどの対応手段はあります。

まとめ

リスクについて見渡してきましたが、実のどのリスクも避けることはできません。 FXや仮想通貨のリスクに比べたら、さほど大したことないとも言えなくもありませんが、投資額もそれなりに上るのが不動産ですので、ダメージそのものは大きく感じるはずです。

同時に、今回取り上げたリスクを含め、リスクはある程度和らげることができます。

和らげる手段も、実のところコストはかかりますが、難しいものはありません。 複数の不動産を所有している人は、全部が同時にトラブルに見舞われるということは稀ですので、複数所有管理もリスク分散の一つです。 避けることができない不動産リスクですが、見方を変えればその程度のリスクしかないとも言えます。投資する際は、リスクが自分にとって本当に致命的なものなのかどうかを見極めるようにしましょう。致命的なら、手を出さなければいいだけです。