失敗しないために知っておきたい不動産投資の今昔物語

今の不動産投資って昔とどう違うの？

昔の不動産投資と現在の不動産投資はどう違う？

端的に投資判断に必要な部分だけまず述べます。 2005年当時は、利回り８％のような不動産がありました。訳あり物件なら、10％もありました。でも、現在は８％の利回りはないと思っておきましょう。８％の利回りに近い物件は、何らかの訳ありを疑うべきです。

利回り８％の常識を排除せよ

2023年度において、東京都内の好立地物件で、８％の利回りがつく物件はまず存在しない。

でも８％の利回り物件を見つけたら、何を疑うべきか。

上の条件にはまる不動産の場合、利回り８％でも少し考えてみましょう。 このような不動産は、金融機関が融資を付けられないからです。 現金で購入する場合は問題ありませんが、たとえ現金で購入しても様々な問題から、運用や売却時に支署が高確率で出ます。

利回りだけを判断基準にしている人は、この段階でダークサイドに行きがちです。

当然ですが、2005年の時点で８％利回りの不動産（地方も含む）を購入している方は、この問題はさほど気にする必要はありません。ここでの話題は、これから不動産投資を始めようとしている方向けのお話です。

情報技術の進化による価格平均化

インターネットで流れる情報の質が、この20年で目覚ましく進歩していますので、隠れ良物件のようなものはまず見つからなくなっています。

現在、都心では、利回りが昔より下がっています。これは、不動産価格が上がったということです。そして、不動産価格が下がらなくなっています。この意味するところは、資産価値が安定化してきているということに他なりません。

近年、都心の区分マンションは、価格が平均化されてきており、立地や間取りごとの不動産につく価格が安定しています。これは、誰でもインターネット経由でスマホやPCから必要な情報を得ることができるからです。

利回りはあくまでも一つの目安

現在では、都心の物件を探すとき、利回り絶対主義でやってしまうと、思い通りのものはまず見つかりません。利回りや価格が平均化されて安定してしまっているからです。

そのため、利回りを強力な指標にできたのは昔のお話です。今から不動産投資を始める方は、利回りにとらわれすぎて、投資機会を逃していまうことに一番注意を払わなくてはなりません。

現在、不動産投資は簡単にはできない

不動産投資は、金融機関の融資が降りるかどうかでその融通がまったく異なります。その融資は2018年ごろから大きく変わってきています。

2016年は、マイナス金利が導入されたので、融資が受けやすい時期でした。金融機関は融資を積極的に行わなければ、日銀からペナルティをとられたからです。

ところが、スルガ銀行の不正融資問題で状況が一変してしまいました。それまでは、サラリーマンをしている方なら、安定さえしていればどなたでも融資を受けることができた状況でした。頭金を余り出せない人でも、高価なマンション投資が可能でした。

しかし、不正融資問題以降、頭金の比率、融資金額、退職金などをしっかり調査してからの融資になり、多くの人はこの段階で、金融機関から門前払いです。都市銀行や、地銀、信金は、金融庁から不適切な融資を大量に指摘され、撤退に追い込まれます。

2019年には、多少の大企業のサラリーマンであろうと。サラリーマンには融資しないような状況になり、信販（サラ金）系の融資機関ですら、融資条件を引き締めるという始末です。

それまでは、1000万円の担保評価が受けられていた物件でも、950万円までしか融資が下りない、融資が受けられない、適用金利が高くなるなど条件がわかりました。

このことを簡単にまとめると、今まで金融機関はサラリーマンのギャンブル感覚での投資に付き合って、その利ザヤを稼いでいたけれど、貸し倒れする可能性が出てきたので、そういうものへの融資は大きく抑えるということです。

もっと簡略化すると、金融機関は貸し倒れする可能性がない、安全なものにしか融資をつけないということです。

信販系の融資も得られにくい

地銀や信金が融資で使えなくなったことはともかく、その影響はほかにもあります。 投資物件の仲介も困難になっています。例えば、中古の不動産を仲介で購入する際は、信販系の融資はまず使えません。

ちなみに、ちょっと昔までは、誰でも比較的容易に信販会社は融資してくれました。現在では、サラリーマン属性だと融資が受けられないため、多くの人はこの影響を受けていると思います。

サラリーマンが融資を受けられないということは、信販会社側からすれば、上手く融資付けが出来なくなっているということでもあります。信販会社と強く結びついていた不動産仲介業者としても、信販系のローンを利用することができないので、以前のように思うように投資物件を取り扱えなくなっています。

つまり、お金を持っていなくてもお金を借りる（融資してもらう）ことで、不動産が比較的容易に購入できた時代とは違って、購入するだけの現金や資産を持っている人以外は、顧客になりにくくなっています。

一般的なサラリーマンはどうやって、不動産投資に手を付けるべきか

40代までのサラリーマンなら、不動産投資を学ぶことから初めて行くのが無難です。ぼろ儲けはできませんが、株式などよりもリスクが低く、緊急の売り買いの判断もまずありません。地道なカメのように投資してリターンを得ていきたいところです。

ただし、暗号資産やFXのような投機性の高い投資の方が性分的に向いている人は確実にいますので、自分に向いている投資を探るという意味で、もう少しお読みください。

暗号資産やFXで十分利益が出ているけれど、不動産投資にまで手を出す必要を感じていない人は、税金対策という面で考えてみましよう。暗号資産・FX組の投資家は、不動産投資はほぼ税金対策で手を付けている方が多いです。

不動産投資・マンション投資を始める際には、まず「JPリターンズ」でＱ＆Ａを無料でゲットして、読み込むことをオススメします。読んで、少しでも興味がわけば、次に進んでください。面倒なら、個別面談で直接直に情報を拾ってくるのもオススメです。少々の売り込みはありますが、十分に考える時間も拒否することもできますので、情報収集してください。

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