不動産投資で45年ローンを選ぶ理由とは？

不動産投資のローンって45年になるの？

45年ローンが誕生してるよ

不動産投資の融資に関する条件は、変化しています。 今までは組めなかった45年ローンというものが利用できるようになっています。

45年ローンって組めるの？

通常住宅のローン期間は35年が最長です。 でも、不動産投資のローンは期間が延長されるようになりました。 会社員の場合、社会に早く出て、45年フルに働いたとしても65歳前後になります。退職すれば、収入がなくなりますので、住宅ローンは支払えないはずですが、45年ローンはどういう仕組みになっているのでしょうか？

それは、ローンの支払いを家賃で賄うようになっているので、不動産が存在する限り収入がなくならないということを前提にしています。そのため、自分が住む家ではなく、人に貸すことを前提とした投資が対象になっているわけです。自分が退職したからといって、家賃収入がローンの支払いをこなしてくれるというわけです。完済年齢も、85歳までになっています。

45年ローンは毎月の返済価格を抑えられるメリットあり

完済年齢が85歳ですので、45年ローンを組みたい場合は40歳までに組む必要があります。45年ローンの最大のメリットは、ローン期間を長くとることによって、月々の支払いを少なくできるという点につきます。

このことは、毎月得られる家賃を支払いに充てても、まだおつりがくる可能性があることを示しています。普通は毎月の収支がプラスになるように調整するものですので、家賃があまるのようにすることが多いです。

ローンの返済に回さなくてよい家賃の余りは、自分で浪費するのではなく、金利上昇時のリスクヘッジにしたり、マンションの設備の修理コストに充てたりすることもできます。

45年ローンは割安な生命保険効果のメリットあり

生命保険に入って保障を得るなら、月々の保険料は自分が支払う必要があります。年齢が上がれば、掛け金が高くなるのが生命保険です。

一方、不動産のローンに付帯する団体信用生命保険は年齢による掛け金の違いがありません。つまり、高齢になるほど割安の掛け金だと考えてよいわけです。

最長で85歳が完済年齢になりますので、85歳まで期間をフルに使えば、85歳まで保障の付いた生命保険に入っているのと中身は全く同じものになります。

ただし、ガン保険のような、ガンと告知されて診断書が出ると、ローン残高がゼロにしていれるガン特約付きの保険などと比べると、少し割高だと感じるかもしれませんが、普通の生命保険効果としては、かなり恵まれたメリットだと言えます。

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45年ローンは、やはり高い利子がデメリット

45年ローンはデメリットも無いわけではありません。ローン期間が長くなり、その間お金を借りているという強迫概念のようなものを持ってしまう方には、オススメしません。

ローン期間が長くなる分、利払いも余分になってしまいます。まり、支払金額は大きくなるわけです。早く完済したい方で、35年もあれば十分完済できる方は、金利も高くなる45年ローンを選ぶ必要は全くありません。

45年ローンは、変動要素に悩まされがち

45年ローンは、毎月の返済金額を抑えられるという最大のメリットがありますが、返済期間中にリスクがないわけではありません。 まず、経済変動リスク、そして地震などの災害リスクがゼロというわけではありません。

長期のローンは、変動要素のあるリスクは読み切れないと思いますので、注意が必要です。

ここで、どう考えると合理的に判断できるかを、私なりに示してみたいと思います。 同じ不動産を所有するにしても、どういうメリットを狙うかで、ローンの期間や選択の意味が変わってきます。

45年ローンに向いている人

期間をフルにとった45年ローンの場合は、節税効果、生命保険効果、月々のキャッシュフローが多めに取れるという、運用効果を活用できるかどうかにかかっています。

仮にキャッシュフローの余裕がまったくない、短期返済の場合より、追加投資なども行いやすいです。投資した不動産は、原則売却せず持ち続けるような活用を前提にしています。

45年ローンより、もっと短期の方が向いている人

早期に完済したい方や、売却を前提で不動産投資をする方は、45年のような長期は選択しない方が利口です。ローンが残っている限り、売却は難しく、ローンを外す際に損益が出てしまう可能性も捨てきれません。

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