マンション投資における人口減少のリスクとは？

不動産投資始めたんだけど、人口減少でどう影響を受けるの？

人口減少すると、家賃が下がることになるんだよ

人口減少による不動産リスク

人口減少が不動産投資にどう影響を与えるか、投資する側の目線で考えます。

人口減少が継続する地域や国においては、そのことが不動産市場に潜在的に影響を与える可能性があります。将来の需要の変化や地域の経済的なトレンドを考慮しながら、リスク管理策を頭に入れておきましょう。

需要の低下

人口が減少すると、不動産の需要も低下する傾向があります。人口減少によって家族数が減少し、需要のある住宅や商業施設の需要が減る可能性があります。需要の低下は、空室率の上昇や賃料や不動産価格の下落などの影響をもたらすことがあります。

高齢化による需要変化

人口減少は通常、社会の高齢化と関連しています。高齢者の需要は若年層とは異なる傾向があります。 例えば、高齢者向けの住宅やサービス付きの施設への需要が増加する一方で、一戸建て住宅などの需要は減少する可能性があります。不動産開発業者や投資家は、将来の需要の変化に対応するために、需要のトレンドを把握しておくのがリスク対策になります。

資産価値の低下

人口減少により、地域全体の経済活動が減少する可能性があります。経済の停滞や衰退は、不動産の資産価値に悪影響を及ぼすことがあります。需要の減少や空室率の上昇によって、不動産の売却や賃貸の難しさが増加する可能性もあります。

地域の施設やインフラの維持困難

人口減少により、地域のインフラや公共施設の維持が困難になる可能性があります。人口減少によって税収が減少し、公共サービスの予算が削減されることがあります。これにより、道路、公園、学校などの施設の維持や改修が難しくなり、地域全体の魅力や不動産の価値が低下する可能性があります。

ポストコロナ時代の影響

新型コロナウイルスパンデミックは、一部の地域で人口減少の加速化を引き起こす可能性があります。移動制限や経済的な不安定要因によって、人々の移動や移住が制限されることがあります。また、リモートワークの普及により、人々がより柔軟に居住地を選択することができるため、地域間の人口分散が進む可能性もあります。

不動産投資の利回りを考える（基礎知識）

不動産投資の利回りは、投資した不動産から得られる収益と、投資額に対する利益率を示す指標です。投資家の目標やリスク許容度によって、適切な数値は異なります。一般的に、以下の２つの主要な利回り指標が使用されます。リスクを適切に評価するためには、この概念は重要です。

利回りは、不動産市場や地域の需要と供給のバランス、物件の種類、賃料レベル、運営コストなどに影響を受けます。

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キャップレート（Cap Rate）:

キャップレートは、不動産の収益性を評価するための一つの指標です。キャップレートは、物件の年間収入（賃料収入やその他の収益）を物件の価格で割ったものです。

例えば、物件の年間収入が1,000万円で、物件の価格が1億円の場合、キャップレートは0.1（10%）となります。一般的に、キャップレートが高いほど収益性が高いとされますが、地域や物件の種類によって適切なキャップレートは異なる場合があります。

キャッシュオンキャッシュリターン（Cash-on-Cash Return）

キャッシュオンキャッシュリターンは、実際に投資したキャッシュフロー（投資額から借入金を差し引いた額）に対する収益率を示す指標です。

例えば、不動産への投資に1000万円を使い、年間のキャッシュフローが150万円の場合、キャッシュオンキャッシュリターンは15％となります。

利回りは大切だが、安定性はそれより重要

利回りが高いと投資家は嬉しいものですが、これは初心者が陥りやすい罠とも言えます。 例えば、地方の物件は多くが安いため、利回りは高く出がちです。

ところが、人口が減少したりして、その影響が出始めたら、収益は下がり、同時に売却してその不動産投資から離脱するということすら出来なくなります（大損を覚悟すればもちろん離脱できます）。

現在の日本では、東京を除き人口の増減で明白に上昇している地域はありません。一部の地方では上昇傾向がみられるところはありますが、安定しているとまでは判断できません。

日本の不動産においては、利回りよりも安全性に着目するのが利口です。安全性というのは、不動産価値が安定しているという意味だけでなく（乱高下しないという意味だけでなく）、時間が経てば経つほどに家賃も上がるという意味です。

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