マンション投資のための完璧物件選び

投資マンションはどう選べばいい？

チェックポイントをピックアップするよ！

投資信託と違い、不動産投資の場合、資金をつぎ込むかどうかの判断基準に販売図面という具体的なものがあります。 ところが、図面通りの不動産なのか、その図面で良いものなのかを判断せざるを得なく、自分の中で判断基準がなければ、投資するに足りる物件なのか分かりません。

ここでは、その判断基準なる物件選びのコツをピックアップしていきます。

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間取りは図面で確認すべし

間取は物件の販売図面から、ある程度まで形状・設備等の把握が可能です。

部屋の間取りは注目ポイントです。建築家を含む設計士の力量が試されるのが、間取りでもあります。円や三角を多用した間取りは楽しく美しく見えますが、誰でも住みこなせる、使いこなせる間取りではありません。

そのため、間取りは四角形でとられていることを必須条件にすることをオススメします。

部屋の広さ

都心には、10㎡～12㎡超極小物件もあります。安いので価格や利回りが魅力的に見えますが、居住スペースが不十分です。そのため、借りる人が限定的（特定の目的を根持った人に好まれる）になります。

可能な限り18㎡以上（バス、トイレが一緒の場合）の物件を選ぶ方が無難です。

部屋の向き

南向きの部屋が人気がある不動産ですが、現実問題、部屋の良し悪しには大きく影響しないことを知る人は多くないようです。

「南向きの部屋で見晴らしもいい」と宣伝される部屋は、実際は住んでみると、夏の暑さに耐えられるものではないです。そのため、引っ越し経験の多い人からは敬遠されることもあります。休日しか家にいない人をターゲットにするなら、日当たりは気にしないというケースもあります。逆に、風水や宗教的にどの向きに玄関があるかどうかなどにこだわる人もいます。

そのため、部屋の向きより、実際のところ、それ以外の要素（遮蔽物や入口・出口など）にも注意を払う必要があります。

角部屋で窓が二面採光になっていれば、ただの南向きの不動産より高評価になります。

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洗濯機置き場

洗濯機が置けるかどうかは、チェックポイントになります。 最近の物件はほとんどの場合、室内設置が原則です。平成元年前後以前の物件は、ベランダに洗濯機置き場があるものも多くあります。

住居として利用する場合、洗濯は需要な要素ですので、図面で見落とさないようにしましょう。

管理会社の実態を確認

建物のエレベーターなどを含む、共有部を管理する管理会社がマンションではセットになっていることが多いです。管理会社に支払う管理費は安い方がいいのですが、高すぎると利回りに影響してきます。

一方、中には管理会社をつけず、自主管理にしている物件が存在します。つまり、独自管理の物件ですが、金融機関は自主管理物件を嫌う傾向にあります。つまり、トラブルが多いとみているわけですね。

自主管理物件は金融機関の融資を期待している方は、避けた方が無難でしょう。

階層の違いによる入居者は、さほど気にしなくてよい

投資物件を探す場合、１階か２階か何階か、またはオートロック等が付いているかどうかが、大きく賃貸状況に影響を与えると考えている人がいるかと思います。

でも、実際はそうはならず、入居状況にはそこまで大きな景響は与えていません。

現に、特定の階層しか所有していないオーナーにしか、まともに経営できないという事情もございません。もしそうなら、アパート経営そのものが成り立たないということになってしまいます。

しかし、これには注意があって、１階と表記してあっても、現地に行くとその場所の地面が周辺より低くなっていて、いわゆる半地下になっていたりする場合があります。 ２階と表記してあっても、実際は周辺住宅の１階と同じ高さにしかならないというケースもあります。日照条件が周辺と違いますので、この点は注意してください。

また、４階以上の建物では、エレベーターが無い物件は賃貸の付きが悪くなる傾向があります。階層そのものが問題なのではなくて、その階層にたどり着く手段が階段に限定されている点が、この場合は問題になります。

現況が確認できればそうしよう

現在の状況が、空室や賃貸中、現所有者が居住中という場合、空室の場合は現状を見て部屋の中を確認できます。

賃貸中の場合は、部屋の中を確認することは、常識的に難しいと思います。。 ただし、現入居者の内容から想像することぐらいはできます。退室時に原状回復に土間程度かかるものなのか想定をしてみましょう。

実際に部屋をみると、自分ならどうするかの想像力が働きやすいので、大切な虎の子渡しですので、足を運ぶ程度の手間はかけていいと思います。

権利形態を把握しよう

区分所有のマンションの場合、原則は所有権で、いわゆる区分所有権と言われるものです。

そのマンションの建っている土地を部屋の広さの割合に応じて、区分所有者全員で所有権を共有しているイメージです。

所有権以外にも、その土地を利用する権利としては地上権、借地権など考えられますが、もっとも安心できるものが所有権です。マンションの敷地は所有権のものを選ぶのが無難です（登記された権利であれば、その他でもあまり問題はありません）。

修繕積立金の中身を確認しよう

修繕積立金は実はこれと言ったテンプレートがあるわけでなく、マンションの個別事情により中身は異なります。注意すべきは、とてもいい不動産だと判断できるものであっても、修繕積立金が大きすぎて、利益を圧迫してしまうようなケースです。

必要とする金額や収益に差があるのは、個別事情ですので、この範囲の金額であれば大丈夫などという安易な決めつけがきません。 多くのケースでは、塗装が剥げて再塗装する際の金額が、計画に近しい金額で集められているなど、将来に大幅な値上げが予定されていないこと等を目安にします。

一般的に、修繕積立金が高額になるマンションは以下のものです。

これらの物件は、修繕積立金が高いため、家賃収入が単くて一見魅力的な金額であっても、その分を差っ引いて考えるのが普通です。上のタイプのマンションが良くないという意味ではないので、注意してください。

つまり、安過ぎる修繕積立金を課しているような物件は、将来予測が甘かったりするケースもあるので、注意しましょう。あくまでもバランスが重要です。

マンションがどういう人に需要あるのかわかる？

入居者の賃貸内容からある程度は推測できるよ

入居者を確認

現況が入居中の場合は、入居者の賃貸内容を確認できます。 賃貸借契約書には、契約の条件として、礼金、敷金、賃料、共益費・管理費、更新料の条件などが確認できます。

新築時のプレミア賃料でそのまま現在も住んでいる入居者がいるケースは要注意です。その場合、次の入居者としては、家賃が高額すぎて募集ができない、募集しても客がつかない、ついても退去までの期間がとても早いというケースが考えられます。

バス、トイレ

少し古い物件はバス、トイレが一緒のタイプ、いわゆる３点ユニット型のビジネスホテルのタイプのユニットバスが付いています。

このタイプは、賃料が安くなる傾向にあるので、悪くないものです。 しかし、最近はネットで賃貸物件を探すパターンが多く、検索条件に「バス、トイレ別」という項目があります（普通は）。

「バス、トイレ別」にチェックを入れないと、検索該当数が多すぎるようなエリアでは、バス、トイレ別のマンションの方が有利です。少なくとも、空室に悩まされるということはないと思います。

バス、トイレ別の物件の方がおすすめですが、立地条件によっては３点ユニットの物件の方が収益性が上がるケースもあります。

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その他経費と新耐震基準を把握せよ

販売図面にその他経費という項目を見かけることがあるかもしれません。 物件ごとに内容が違いますが、水道費、町会費等、管理費、修繕積立金とは別に、月々オーナーの費用負担が必要な物件があります。

収益を圧迫することになるので、購入前にこの経費の内訳はよく把握しておくべきです。

耐震基準については、このページでは端折りますが、新耐震基準の物件を選ぶ方が素人にも説明が容易なので、おすすめです。

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