短期利回り８％と利回り４％固定のどちらがいいか？
今だけ利回り８％なんだけど選んじゃった方が得？
不動産投資の落とし穴ともいえるべきことですが、表面上の利回りは高くても、物件の修繕費がその利益を打ち消していたり、売却時には価格が下がったりして、トータルとして投資で得た利益は大したことがないというケースがあります。
予習ポイント
- 見かけの利回りに騙されるな
- 低金利を活用せよ
確実な利回り４％は得なのか？
都心の区分所有マンション投資の場合は、家賃も不動産価格も下がりにくいという性質があります。一方、地方の場合は、表面上の利回りは高いのですが、最終的な売却益は下がることが多いので、トータルとしては都心の堅い利回りを狙った投資と大差なくなることがあります。
確実な利回り４％の中身は？
繰り返します。 確実な利回り４％の投資というのは、都心マンションに投資する場合です。一方、今だけ８％で回る投資は、地方の不動産に投資する場合です。 なぜ、今だけになるかと言えば、地方の場合は不動産価格が都心に比べて、下がりやすいからです。長く運用すれば、共有部の修繕工事が必要になるのは、地方も都心も変わりません。
地方は今だけ８％って本当なのか？
途方の区分マンションに投資した場合、初期は高利で回る可能性が高いです。しかし、時代の景気の影響を受け、一時的であれ家賃を大幅に下げなければならないこともあります。
ところが、これには例外が存在します。例えば、その地方に大きな大学がある。工業都市化され、特殊な需要がある場合は、今だけ８％などということはなく、ずっと高い利回りが続く可能性もあります。
高い利回りを維持できるのであれば、どこに投資しても問題ない
利回りが高く、安定運用できるのであれば、高利回りの方が良いに決まっています。地方の不動産はその分、魅力的なことも多いのですが、相対的にはリスクはそんなに低くありません。
総合大学誘致に成功して、新築マンションの需要が増えている地域であっても、学部が廃止されたりした例は多くあります。工業地域化すると予想したエリアから、主力企業が飛び出してしまったりする例もあります。
地方の場合は、一校、一社の事情がその地方全体に影響することが多く、この点は都心部とは事情が違いすぎる点でもあります。都心部の場合、一つの会社が転出しても、全体として需要は維持されるケースが普通です。
つまり、自然とリスクヘッジが出来ている都心部と地方では、投資リスクとしてみた場合地方は高くなります。ただし、こういった事情は個別の事情によるものが大きいので、しっかり情報収集して投資決断してください。
個人的は、地方の大学誘致絡みで不動産に投資するのは、思いのほか高リスクに感じています。
不動産投資と融資はセットで考えるべきものです。不動産購入は金額が大きくなるのが普通であるため、融資を受けられない場合は、実際に投資行動に至ることがでいない性質のものでもあります。
低金利の時は不動産投資のチャンスである
不動産をローンで購入する場合は、現在の低金利は有利に働きます。日本では、借入金利が安くて、融資条件が良いため、このチャンスは利用するに越したことはありません。
長い目で見ると、この低金利が永久に続くことはありえず、そのうちまた金利は上がります。そのため、一度高くなった金利をみてしまうと、「あの時買っていれば」と誰もが感じることになると思います。
現在の金利で不動産を購入する限り、高確率で、物件を売却するときは残債より大幅に高額で売却が完了する可能性は高いです。
具体的に金利の影響をみてみる
2500万円のワンルームマンションを35年ローンで購入するケースを考えます。
10年前の金利3.275％の場合は、総支払金利は 1703万7542円になります。 これを、現在の金利で組んだ場合、総支払金利は 792万6205円になります。
つまり、支払金額に911万円の違いが出てきます。 家賃収入が年間130万円なら、約７年分の家賃収益と同じ金額になります。 別の視点から見ると、10年前の金利と比べて、不動産が911万円値引きされて購入するのと同じことです。
不動産は100万円ぐらいの値引きは良く行われますが、実際に得か損かは、その時の金利の影響が大きいことがわかります。
購入を考える人にとっては、不動産の値引きより、金利に敏感であるのが当然のことです。 低金利で購入し、長期に渡り低金利の恩恵を受けることが、不動産投資のコツになることがお分かりいただけると思います。
低金利はいつまで続くのか？
金利が今後どんどん下がり、０に近づくと考える人はいますでしょうか。 おそらく、私を含めそのようには考えていないと思います。日本が、列島丸ごと本当に沈没してしまったりする場合は、その可能性はありますが、ちょっと非現実すぎるでしょう。
逆に、今後は金利は徐々に上昇すると考えている人は多いと思います。このことは、今後は好景気に向かうと考えているのと同じ意味になります。
不動産投資は、好景気が始まる前に手を付けておかないとうまみがありません。今後景気がさらに後退し続けると考えている人は、手を付けない方が精神的にも安心です。 一方、景気の後退が永遠に続くなんてありえないと考える人は、この今の低金利を利用しないのはもったいなさすぎるわけです。
個人的な考えですが、この時に物件をしっかり見定めて不動産投資をすることについて、将来悪い結果を生む可能性は極めて低いと考えています。
まとめ
- 不動産投資は、金利に影響が無視できない
- 金利を味方につければ、トータルの収支は大きくプラスにできる
- 低金利は、不動産投資家には有利に働く
これは永遠のテーマだね