メリットとデメリットをふまえてマンション投資！

マンション投資のデメリットを知りたいよ？

価格下落したら元もこうもないのがデメリットだよ

マンション投資を考える

何かに投資した場合の、一般的なリスクとリターンの関係は以下の図のようになります。

暗号資産（仮想通貨）は、マイナーな銘柄なら図よりもっとハイリスク、ハイリターンも狙えますが、あくまで一般的なビットコインで考えます。

マンション投資は、これらの中でどの程度のリスクだと考えるかは、ひとえに物件次第ですが、無茶をしない前提なら上の図の通りです。

投資信託より安全で、貯金するよりリターンが大きいのが、マンション投資です。暗号資産ほどドキドキ感はありませんが、天変地異を伴う災害などがない限り手堅い投資だといえます。

マンション投資には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

マンション投資のメリット:

定期的な収入源になる

マンション投資により、定期的な賃貸収入を得ることができます。これにより、安定した現金フローを確保することができます。

資産価値の成長が期待できる

不動産の価値は長期的に成長する傾向があります。需要の高まりや地域の発展により、マンションの価値が上昇することがあります。これにより、キャピタルゲイン（資産の増加分）を得ることができます。

インフレヘッジができる

マンション投資は、インフレに対するヘッジとして機能する場合があります。通常、インフレが進行すると不動産の価値や家賃も上昇する傾向があります。これにより、不動産投資は資産の保護やインフレによる資産の価値の低下から守ることができます。

レバレッジ効果が得られる

マンション投資は、自己資金に対して融資を受けることができます。このため、比較的少額の自己資金で大きな不動産投資を行うことができ、リターンを最大化することができます。

マンション投資のデメリット:

リスクと不確実性に注意せよ

マンション投資にはリスクが伴います。市場変動や需要の変化、入居者のトラブル、空室リスクなどが起こる可能性があります。また、将来の賃貸需要や物件価値の予測は不確実性を伴うため、投資のリスクを考慮する必要があります。

運営と管理の負担は必須

マンション投資では、入居者の募集、家賃の集金、メンテナンスや修繕などの管理業務が必要です。これには時間と労力がかかるうえ、費用も発生することがあります。

資金の要求と融資条件がある

マンション投資には資金が必要です。また、融資を受ける場合は、金利や返済条件についての交渉が必要となります。融資条件の変化や金利の上昇により、投資収益に影響を与える可能性があります。

投資を行う際には、リスクとリターンのバランスを考慮し、慎重な計画と適切なリサーチを行うことが重要です。

マンション投資の種類から考えるリスクとリターンの関係

一般的な傾向で、リスクとリターンの関係次のようになります。具体的な地域や市場の状況によって読み替えて判断してください。

区分所有マンション投資:

区分所有マンション 都心部:

都心の区分所有マンションは、需要の安定性と賃料の高さから、比較的安定したキャッシュフローを期待できます。ただし、物件価格が高いため、投資には高い資金が必要です。

区分所有マンション 地方:

地方の区分所有マンションは、都心部に比べて需要や賃料が低い傾向があります。そのため、キャッシュフローは都心部に比べて相対的に低いかもしれませんが、物件価格も都心部に比べて低いため、比較的低リスクでの投資が可能です。

一棟所有マンション投資:

一棟所有マンション 都心部:

都心部の一棟所有マンションは、需要の高さと高家賃を期待できますが、物件価格も高いため、資金投入が大きくなります。キャッシュフローの安定性が高い一方で、リスクも高いと言えます。

一棟所有マンション 地方:

地方の一棟所有マンションは、都心部に比べて需要や家賃が低い場合があります。しかし、物件価格も都心部に比べて低いため、投資の資金効率は高いかもしれません。キャッシュフローの安定性は都心部に比べてやや低い可能性があります。

新築マンション投資:

新築マンション 都心部:

都心部の新築マンションは需要の高さと高家賃が期待できますが、物件価格も高い傾向があります。リスクは相対的に高いですが、需要の安定性と将来の資産価値の成長を期待できる可能性があります。

新築マンション 地方:

地方の新築マンションは需要や家賃が都心部に比べて低い場合があります。物件価格は都心部に比べて低いため、相対的にリスクが低いと言えますが、キャッシュフローの安定性や資産価値の成長は都心部に比べて限定的かもしれません。

中古マンション投資:

中古マンション 都心部:

都心部の中古マンションは需要があり、物件価格も新築マンションに比べて低い傾向があります。キャッシュフローの安定性は高いかもしれませんが、物件の状態やメンテナンスの必要性によっては修繕費用などの負担が発生する可能性があります。

中古マンション 地方:

地方の中古マンションは需要や家賃が限定的であり、物件価格も都心部や新築マンションに比べて低いです。キャッシュフローの安定性はやや低いかもしれませんが、物件価格が抑えられるため、リスクも比較的低いと言えます。

投資を検討する際には、地域市場の分析や将来の需要予測、物件の条件や収益性を総合的に考慮する必要があります。

リスクが低く、それでもリターンが期待できる投資はどれか

上に紹介したマンション投資の中で、リスクが低く、それでもリターンが期待できる投資はどれかということが、気になると思います。

新築か中古か

新築マンションは、物件価格が高くなります。まして都心部となると、初期投資金額が大きいため、手を出しにくいという現実があります。手を出せる方は、ある程度のものなら損しない程度のリターンは出せるはずです。 地方の場合は、都心より投資価格は少なく済みますが、それでも、その周辺の相場と比べると割高なケースが多いです。

一方、中古マンションは都心でも地方でも、新築マンションよりは初期投資金額は低くなります。その投資金額ですが、物件次第ですので、いかに価値ある物件を素早く見つけるかにかかっているといえます。

一棟か区分か

一棟の建物にまるごと投資するか、その一部の占有区分に投資するかの検討です。マンションは部屋ごとに家賃が異なるのが普通です。さらに、人気のある部屋とない部屋がどうしても出てきます。なので、一棟丸ごと投資しても、稼げる部屋とそれほどでもない部屋に分かれてしまいます。

一棟丸ごと投資して、単純に家賃と部屋数を掛け算したものがリターンということにはならないことが多いので、はじめは占有区分に投資する方がリスクは少ないです。 ただし、儲からない占有区分に投資してしまわないよう、しっかり業者を選定しましょう。

都心か地方か

都心はとにかく、中古であっても投資金額そのものは大きくなります。一方で、地方で同じ金額だと、同一床面積の新築マンションが買えてしまうこともあります。

しかし、ここでは投資について現実的な視点で考えてみます。都心のマンションが高いのは需要があるからです。地方のマンションは、都心に比べて需要が低くなりがちで、満室にならないことが良くあります。

上場企業本社の50％は東京に位置し、今後約40年経過しても、東京の単身世帯は48％を超えるという統計が出ており、賃貸需要が高いことを示しています。このことから空室リスクが低いことがうかがえます。

そのため、初心者は都心に投資することを強くすすめます。

なぜ中古マンションが投資先として向くか？

ここでは都心のマンションに投資するという前提で話を薦めます。 新築マンションは、一般的に相場より高くなるという現実があります。それは、資産価値と関係ないコスト（広告宣伝費など）が、販売価格に多く含まれるからです。

そのため、購入時点で支払う金額のわりに資産価値がそれに見合っていないことがよくあります。後々、新築マンションまわりの開発が進み、資産価値が爆上がりする可能性はありますが、決して高いものではありません。

現状で、いまさら東京都心の好立地の場所に新築マンションは難しいという現実があるからです。

一方、中古マンションの場合は、販売価格がそのまま建物・土地の資産価値にほぼ一致することが普通です。販売価格は不動産会社が自由に決められるわけではなく、賃料と金融機関の評価に基づいた価格設定になります。

また、不動産価格が下がる場合でも、これまでの統計は、中古マンションの方が緩やかに値下る結果が出ています。逆に、新築マンションは下がるときは急激に下がります。

なぜ一棟でなくて、区分マンションなのか？

一言で言えば、区分の場合、自己資金をあまり必要としないメリットが大きいからです。一棟と比べて購入価格が抑えられるメリットは大きいです。

これは、株式で、値上がりすると確信している株の絶対価格が高額の場合、自己資金だけでは十分な株数を手に入れることができないケースと似ています。

一棟マンションは、購入できる人には魅力的な投資先かもしれませんが、購入するには継続して年収1,500万円という条件を満たし、継続年数不足を補えるだけの自己資金など、高い個人属性が必要です。

一方、区分マンションの場合は、一棟マンションほどの高い個人属性は求められません。利回りは、一棟と比べれは高くはないのですが、その分購入価格は安いです。さらに、自己資金もずっと抑えることができます。

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